Bankerna höjer bolåneräntan – men behövs det?

Historiskt sett har bankernas bolåneräntor haft ett ganska starkt samband med reporäntan. När räntan höjdes så höjde även bankerna räntan på bolån och tvärtom. Den grundläggande tanken är att när marknadsräntorna går upp så ökar bankernas kostnader och då måste de höja räntan för sina kunder för att kompensera detta.

Dock har denna nära korrelation minskat en hel del på senare år. När Riksbanken beslutade om negativ ränta och tog ner den till totalt -0,50 procent så följde bankerna inte med lika mycket i sina sänkningar. De passade helt enkelt på att koppla loss sig från reporäntan och ökade sina marginaler på bolån. De gav inte oss kunder lika mycket som de själva fick i sänkta kostnader.

Sedan dess har marginalerna för bolån också varit riktigt bra för bankerna. De har ökat sina marginaler och bolån är deras största kassako. Givetvis är de nöjda med att ha en bra vinst på sina bolån och är säkerligen inte ledsna över de senaste årens utveckling. Det verkar inte heller som de ser något skäl till att gå tillbaka till en mindre vinst igen.

Trots att det pratas om fler banker och nya aktörer på bolånemarknaden som ska skapa större konkurrens, plus allt prat om att pruta på bolånen och att våga byta bank om den man har inte levererar, så är konkurrensen inte så hård att den pressar priserna (räntorna) så hårt som man skulle kunna tro. Det visar de senaste veckornas räntehöjningar på bolånen.

När reporäntan höjs så höjer bankerna direkt

I december gjordes den första höjningen av reporäntan på hela sju år. Den gick upp med 0,25 procentenheter till en nivå på -0,25 procent. Det är fortfarande minusränta men även om det kan kännas lågt och som att lite har hänt så är det ändå en ganska stor grej. Riksbanken har en långsiktig plan på att höja räntan och vi har väntat på den här första höjningen i några år nu.

Som jag sa tidigare så har sambandet mellan reporäntan och bankernas boräntor varit ganska starkt tidigare. Om räntan höjdes med 0,5 procent så höjdes också boräntan med lika mycket för att bankerna behövde kompensera för ökade inlåningskostnader. Men som jag också sa tidigare så har bankerna själva frivilligt mer och mer frångått denna nära koppling och nu finns det större skillnader och större marginaler än på länge.

När reporäntan höjdes i december 2018 så kom reaktionen ganska snabbt från bankerna. Först ut var SBAB med att höja räntan på vissa lån / bindningstider med 0,20 procentenheter. Alla storbankerna har nu följt efter med liknande höjningar. De hänvisar till ökade kostnader för inlåning i och med att marknadsräntorna har gått upp.

Bankernas kostnader har dock inte höjts så mycket

Grejen är att de troligen inte alls har så mycket högre kostnader bara för att räntan går upp. Pengarna som går till bolån kommer från lite olika källor där det huvudsakligen handlar om att ge ut obligationer, vanlig inlåning plus kunderna lönekonton och sparkonton.

När det gäller obligationerna så har obligationsräntorna inte direkt stigit, snarare gått ned den senaste tiden. Så denna del är inte dyrare för dem. När det gäller lönekonton och sparkonton så har bankerna inte höjt räntan på dessa med 0,20 – 0,25 procent bara för att Riksbanken höjde reporäntan. Räntorna på våra konton är fortfarande lika usla, så de har inte högre utgifter där.

Med andra ord är det bara möjligen en viss del av “bolånepengarna” som faktiskt kan skapa en högre kostnad för bankerna, alltså via den vanliga inlåningen. De har dock redan bra marginaler där då de sedan tidigare låtit bli att sänka bolåneräntorna lika mycket som marknadsräntorna har gått ned.

Det gör att bankerna egentligen inte alls har så det så tufft som de försöker få det att låta. De har inte några större förhöjda kostnader i samband med räntehöjningen (ännu iaf) och de hade redan bättre marginaler än vanligt på bolån innan höjningen. När de säger att de höjer bolåneräntan för att möta högre kostnader så är detta till ganska stor del fel, utan de passar helt enkelt på att höja sina marginaler och få en bättre vinst på sina bolån.

Konkurrensen behöver bli ännu bättre för att pressa priserna

Frågan är ju hur de kan få göra så här ostraffat. I vanliga fall när det finns en bra konkurrenssituation så har butiker / aktörer svårt att höja sina priser eftersom de riskerar att tappa kunder till billigare konkurrenter. Men för bankerna verkar detta inte kännas allt för farligt och det ser också ut som att det inte är så farligt.

Alla de stora bankerna höjer sina räntor på samma vis, vilket innebär att alla också passar på att bättra på sina marginaler. Inom en annan bransch hade man säkert kunnat se vissa aktörer som passade på att sticka ut genom att erbjuda lägre priser än sina konkurrenter i ett läge där de kan göra detta utan att offra sin vinst. Men bolånebranschen verkar vara lite för trögflytande för att detta ska vara en stor risk för bankerna.

Även om det pratas mycket om att utmana sin bank, att våga byta bank och att jämföra räntor osv och faktiskt välja en annan bank än den “gamla vanliga” så har det inte direkt blivit något större prisrace eller allt för pressade priser. Bankerna håller ihop och höjer alla lika mycket och ligger på i princip samma nivåer.

Det finns några uppstickare som erbjuder extra låga räntor och sådant men de har också speciella krav, t ex att man bara har en belåningsgrad på max 60 procent eller liknande. Det är alltså inte ett lån för alla – de flesta behöver fortfarande 85 procent belåningsgrad och vanliga villkor i övrigt.

För dålig konkurrens ger för lite prispress

Problemet är ju delvis att om alla banker håller ihop och har sina priser på ungefär samma nivå, och alla också höjer lika mycket när de har chansen, så har man ändå inte någon bra bank att byta till när man vill lämna sin gamla. Det som saknas är att någon eller några faktiskt börjar pressa priserna lite på allvar och sätter igång konkurrensen, så att det finns intressanta alternativ att byta till, som kan stjäla kunder från andra banker.

Det skulle dock också kräva att folk verkligen bytte bank i klart större utsträckning. För även om en del faktiskt hotar med detta idag och en del av dem också sedan byter så är det nog klart för få som verkligen gör slag i saken och byter (eller som har koll på att de kan förhandla om räntan osv).

Om bolånekunderna var lika flexibla och jämförde och var lika kritiska som folk som t ex köper en ny tv är, så hade det varit en lite annan sak. Då hade bankerna kanske fruktat att fler valde en billig konkurrent och känt sig tvingade att hålla en mer konkurrenskraftig räntenivå. Så det är alltså också delvis kunderna som måste ta sitt ansvar och verkligen sätta hårt mot hårt, för att inte tillåta bankerna att göra som de vill.

Vad kan vi som kunder göra?

Förutom att bli allmänt bättre på att jämföra priser och välja de billigaste alternativen, plus att verkligen göra slag i saken och byta till en billigare bank om det finns en möjlighet, så kan vi ta tillfället i akt att pruta lite mer på boräntan.

Att pruta på och förhandla om räntan på sitt bolån är något som alltid rekommenderas och det går nästan alltid att få en lägre ränta. Många gånger kan man få minst 25 procents rabatt utifrån listräntan. Många gånger kan man få klart mer om man har en god ekonomi och bra förutsättningar. Rekommendationen är att alltid förhandla när man skaffar sitt bolån.

Men man ska inte heller glömma att man kan ta återuppta förhandlingarna lite när som helst, om man har rörlig ränta. Då har man alltid chansen att prata med banken för att försöka få lite mer ränterabatt. I ett sånt här läge då det verkar som att bankerna ökar på sina marginaler ytterligare finns det alltså bra läge att kunna pruta lite mer.

Om man kontaktar sin bank kan det gå att få ner räntan ytterligare. Givetvis är det bra att du har bra argument och en god ekonomi hjälper. Du kan så klart även kolla upp vad andra banker kan erbjuda dig så att du även har hotet om en flytt av bolån hängande över banken vid förhandlingarna.

Med tanke på att de förmodligen har ännu lite bättre marginaler på sina bolån nu och därför har större marginaler för just ditt lån, så borde du också ha bättre chanser att lyckas med dina förhandlingar och kunna få ner räntan. Man ska inte bara acceptera läget utan ta fighten om man kan.

Eftersom bolånet vanligtvis är en av de största utgifterna i en vanlig ekonomi så kan man också spara en hel del pengar per år genom att få ner räntan bara några få tiondels procent. Allt man kan göra där ger effekt i din månadsbudget och det är extra bra den dagen då räntorna på allvar börjar gå upp.

Svårt att spara till bostad?

För att kunna köpa en bostad behöver man kapital. Även om man kan låna det mesta så behövs ändå pengar till kontantinsatsen, vilket normalt är 15 procent av bostadens pris. Om man vill köpa en bostad som kostar 3,5 miljoner (vilket inte är speciellt högt idag) måste man ha lite mer än 500 000 kr för att kunna betala kontantinsatsen. Hur får man då ihop dessa pengar som förstagångsköpare?

Tidigare kunde man i större utsträckning ta ett topplån för att betala en del av bostaden. Det var ett dyrare lån, i princip ett vanligt privatlån, som täckte en bit av lånet. Idag är det många banker som ogillar att man lånar till kontantinsatsen. Man får ofta en belåningsgrad på 85 procent, alltså max vad som går att få, för sitt billiga bottenlån men resten av pengarna ska då helst komma från tillgångar och inte från ytterligare lån.

Men givetvis har inte alla 500 000 kr sparade som de kan använda till sitt bostadsköp. Unga, folk som köper sin första bostad, låginkomsttagare, de med lite mer begränsad ekonomi rent allmänt, har givetvis inte så mycket pengar sparade om de inte har fått ärva en massa pengar, har föräldrar som kan hjälpa dem eller liknande. De måste tjäna ihop pengarna själva, vilket inte är superenkelt i alla lägen.

Hitta pengar till bostaden

För vissa är det uppenbarligen inte så lätt att spara ihop till stora summor. Om man har en begränsad ekonomi och en tight budget så är det inte så lätt att lägga undan större summor varje månad. Om vi antar att någon har lyckats spara ihop runt 100 000 kr sedan tidigare och vill köpa ett hus för runt 3,5 miljoner så måste personen spara ihop ytterligare 425 000 kr ungefär, för att ha råd med kontantinsatsen.

Om man har möjlighet att spara ungefär 2 500 kr i månaden till just husköp så är det inte så värst dåligt för den som har en svagare ekonomi. Man måste ju även gärna spara till andra saker så som en buffert, pension, sådant man vill göra under året osv. Att skrapa ihop 2 500 kr extra varje månad för att lägga undan dessa pengar i ett bostadssparande är därför ganska bra jobbat.

Dock skulle det ta 170 månader för någon som sparar 2 500 kr per månad att få ihop till 425 000 kr. Det är ca 14 år. Det låter inte så roligt att behöva vänta så länge på att få köpa sin första bostad. Visst blir det lite mindre om man sparar dessa pengar i t ex fonder och får en årlig avkastning på runt 8 procent, men det tar ändå lång tid. Då runt 10 år.

Vad är då lösningen på detta problem? Om vi tänker oss att vi har ett par som båda tjänar t ex runt 20 000 kr per månad. Då kanske det inte är orimligt att man kan få ihop till 2 500 – 3 000 kr eller något sådant till bostadssparande. Det går inte att få fram hur mycket pengar som helst ur en sådan ekonomi utöver om man verkligen går in för att hårdspara.

Lösningen för dem är då troligen att köpa en billigare bostad först, bo där ett tag och försöka sälja med en hyfsad vinst. Sedan kan de gå vidare mot dyrare bostäder. Man måste ju börja någonstans och det kan klart krävas att man arbetar sig uppåt efter hand. Fördelen med att köpa billigare först är inte bara att bostaden kostar mindre utan även att man sedan får mer tid att spara ihop mer pengar plus alla pengar som man lägger på amortering, som också är en form av sparande.

Spara eller slösa?

Om vi dock har ett par som t ex tjänar 30 000 kr var i månaden (eller åtminstone gemensamt hamnar på runt 60 000 kr) före skatt så finns det givetvis mer pengar att ta ifrån för att finansiera ett bostadssparande. Har man en bättre ekonomi finns också bättre möjligheter. Det gäller dock att man tar chansen och försöker spara mycket pengar varje månad.

Om man lyckas spara en bra slant, t ex 9 000 kr i månaden, så kommer det inte ta så lång tid att nå upp till ett godkänt kapital, som kan användas till kontantinsatsen. Om man behövde spara ihop ytterligare 425 000 kr så räcker det om man sparar i ca 42 månader i detta fall, vilket blir knappt fyra år. Även om det är längre än många vill vänta så är det ändå en helt rimlig tidsram för bostadsköp.

För att det ska fungera behöver man dock se till att hitta 9 000 kr (eller 4 500 kr var) av sin lön varje månad. Även om 9 000 kr per månad låter ganska mycket så är det egentligen inte så farligt om man har en bra lön och hyfsade marginaler i sin privatekonomi. Det handlar helt enkelt om att vara inställd på att spara snarare än att slösa under en tid.

Om man tjänar 30 000 kr i månaden får man ut runt runt 21 000 kr efter skatt. Mat kanske kostar runt 3 000 kr per person och sedan har vi hälften av hyra eller liknande på säg 5 000 kr. Hälften av resterande bostadskostnader och räkningar kan tänkas hamna på max 3 000 kr (vilket ändå känns ganska väl tilltaget). Det som finns kvar är då 10 000 kr. Sedan går kanske 2 000 kr i månaden till nöjen av olika slag och säg 3 000 kr eller liknande till annat sparande. Det som är kvar då är 5 000 kr.

Om båda hade 5 000 kr kvar efter att alla räkningar plus nöjen är betalda och pengar har satts undan till annat sparande, så har vi redan fått ihop tillräckligt med pengar för att klara bosparandet. Om alla pengarna som var kvar gick dit så skulle vi ha 10 000 kr varje månad. Sen förstår jag om det av olika skäl kanske inte alltid blir så mycket som 5 000 kr per månad och person, då det kan dyka upp större utgifter som går före bostarandet, men i det läget får man också göra en avvägning vad man vill prioritera.

Prioritera det du vill mest

Är det ny bostad om 3-4 år som är viktigast eller är det viktigare att äta ute oftare, festa oftare, köpa fler dyra prylar, resa mer osv? Om du känner att du verkligen vill ha den där nya bostaden kan du välja att spara mer pengar varje månad, t ex genom att dra ner på saker som du kan undvara (alkohol, cigaretter, festande, utemat osv). Då kommer du få mer pengar över per månad och kan lägga mer på ditt bosparande.

Om du kan spara t ex 10 000 kr i månaden så behövs det inte allt för många månader för att få upp ett bra kapital. På bara två år kan du ha sparat ihop runt 240 000 kr och det är bara pengarna som du sätter undan, helt utan ränta eller avkastning. Med vettig avkastning kan det bli runt 260 000 kr eller till och med mer.

Den frågan man kan ställa sig själv är alltså om man tycker att det är värt att spara och snåla lite för att få råd att lägga undan pengar till ny bostad. För två personer som tillsammans tjänar runt 60 000 kr efter skatt finns det ju redan från början kapital att ta ifrån och det blir ju inte direkt sämre av att man förmodligen kan spara in på saker i deras budget för att göra situationen bättre och få mer pengar över.

De som klagar på att det är dyrt med bostäder (ni har i grunden rätt iofs) och att det är svårt att få ihop till kontantinsatsen måste även tänka på att det går att spara ganska mycket pengar per månad om man bara vill. Det tar inte allt för många år att få ihop en vettig summa bara genom att lägga undan en hyfsad summa på sitt fondkonto, ISK eller ett sparkonto. Det gäller bara att få tummen ur och faktiskt göra jobbet.

I de fall ekonomin är mer begränsad får man så klart anpassa sparandet till vad man har att jobba med men även här kan man ändå spara en del om man bara vill. Det handlar till stor del om att ha ha rätt mentalitet och att bestämma sig för att det är en ny bostad man vill ha helst av allt. Då får pengar till nya bostaden gå före andra utgifter, som resor, nöjen, ny bil etc.

Bankernas bolånemarginaler upprör många

Även om bolåneräntorna just nu är låga så innebär inte det att bankerna lider. Deras marginaler på bolån är nämligen den högsta sedan 2002 när man först började mäta detta. De har stigit med hela 750 procent de senaste 10 åren och bankerna verkar ju givetvis nöjda med detta. Deras resultat är starka och vinsterna stora.

Många är negativt inställda till sättet bankerna agerar med sina bolån, t ex Villaägarnas riksförbund, som liknar bankerna vid karteller. Även media går på bankerna och deras marginaler på bolån med jämna mellanrum. Inte minst kan man se detta i en artikel på Expressen.se som med stora bokstäver förkunnar att bankcheferna lever lyxliv på din boränta.

I artikeln skriver de en hel del om boräntan, bankernas marginaler och vinster och att bolånen är bankernas stora kassako. Samtidigt domineras artikeln av stora rutor där de listar ett stort antal chefer i de fyra storbankerna och tar där upp deras löner, deras bostäder (som givetvis oftast är fina och dyra) och även hur mycket de får avsatt i pension från sin arbetsgivare banken.

Höga marginaler på bolån

Lägg fokus på rätt saker

Jag håller med om att det borde vara lite lägre räntor på bolån med tanke på hur låg reporäntan är och att bankerna borde kunna pressa sina marginaler en bit. Som konsument, kund och bostadsägare med bolån att betala på så vill man givetvis ha ett bra pris och man vill inte betala onödigt mycket för något.

Banken däremot är ett företag med målet att tjäna pengar. De vill givetvis tjäna så mycket som möjligt. Det som styr priset på en tjänst eller en vara (och ett lån är en typ av tjänst) är utbud och efterfrågan. Ju fler som vill ha något ju högre pris. Ju fler som erbjuder samma tjänst ju mer kan priset gå ner (inte alltid med som regel) tack vare konkurrens och prispress.

När det gäller bolån har det historiskt sett huvudsakligen funnits några få storbanker – Swedbank, Nordea, SEB och Handelsbanken. Dessa har haft den allra största delen av bolånekakan och håller fortfarande hårt i kunderna. Dock har flera uppstickare börjat ta mer plats så som SBAB, Länsförsäkringar och Danske Bank.

Ett av skälen till att bolånen har så pass stora marginaler och är dyrare än de kanske borde vara är att konkurrensen fortfarande inte är hård nog och att folk fortfarande väljer storbankerna för sina bolån i de flesta fall. Bankerna har givetvis ett visst ansvar på så vis att de bör ta ut rimliga priser men så länge ett företag har som grundmål att tjäna pengar så kommer de att ta ut ett så högt pris de kan som folk kan tänkas acceptera. Det är vi som tar lånen som måste göra en förändring för att bankerna ska ändra sig och sänka priserna.

Sparekonomen Claes Hemberg som tidigare jobbade hos Avanza är en av dem som inte gillar hur det ser ut med bankernas stora marginaler på bolånen. Han klagar dock inte på bankerna rakt av som många gör utan säger att det handlar just om att det svenska folket måste engagera sig mer i sina bolån och sin ekonomi och på så vis tvinga bankerna till bättre priser och lägre marginaler. Vi har alltså det stora ansvaret om något ska hända.

Fånigt att göra bankcheferna till någon slags bovar

Att skylla på bankerna och att glömma bort konsumenternas egna ansvar är lite dumt då det står helt klart att vi som köper saker och utnyttjar tjänster har den stora makten, så länge som vi verkligen tar oss tid att utnyttja den.

Bankcheferna inte bovar bara för att marginalerna är högaNågot som dock är ännu dummare och rent ut sagt löjligt är att måla upp en bild av bankcheferna som någon slags skrupelfria bovar som bara suger ut oss vanliga människor och som samlar miljonerna på hög medan vi tar från våra barns arv för att klara av att betala av bolånen. Att göra som Expressen är fånigt och man missar poängen i stort.

Visst kan man ta en debatt om bankcheferna har för höga löner rent allmänt. Om de får för mycket avsatt till pensionen. Om de har för bra avgångsvederlag osv. Förr var det ju en massa tjafs om fallskärmar och det har ju många stora företag, så även bankerna, försökt ta sig bort från, så visst kan det funka att ifrågasätta.

Det som jag stör mig på är att man försöker sätta en direkt koppling mellan bankernas höga marginaler på bolånen och bankchefer som lever lyxliv. Det finns ingen sådan koppling på det vis som man försöker måla upp. Så klart att företag som går bra har råd att ge sina chefer bättre löner och bolånen står för en ganska stor del av bankernas vinster, men pengarna går ju inte rakt ner i chefernas fickor för det.

Skälet till att många chefer har så bra löner är att bankerna, på samma vis som många andra stora företag, försöker locka till sig bra medarbetare genom att erbjuda bra löner och förmåner. De vill ha duktiga chefer som är nöjda och som stannar kvar inom bolaget. Det handlar alltså om att ta hand om sina anställda och varför lönenivån ligger där den ligger beror ju huvudsakligen på efterfrågan och konkurrens.

Tjäna pengar på kundernas lidande?Om ett företag erbjuder lägre löner och sämre förmåner än ett annat så kommer de ha sämre chans att locka till sig de personer som är bäst inom det området. Ingen vill alltså ligga efter. Med tiden är det också troligt att lönerna trissas upp genom konkurrens mellan olika bolag om att få in de bästa cheferna.

I ett bolag som Allra där man har lurat kunderna på sina pengar kan man tänka sig att chefernas löner är mer direkt kopplade till hur mycket varje kund får betala och vilka vinstmarginaler som finns men i vanliga banker så handlar det givetvis inte om att varje chef får en extra bonus ner i fickan bara för att bankerna har varit duktig på att göra det som de ska göra – att tjäna pengar.

Tror inte att chefernas hus har mycket med något att göra

Även om man skulle anse att bankchefernas löner är intressanta att ta upp i samband med diskussioner om marginaler på bolån (vilket jag inte tycker) så kan det nog vara svårt att argumentera för varför man tar upp var och hur de bor.

Ska det vara så viktigt att gå igenom var varje chef har sitt hem, hur stort huset eller lägenheten är och vad det är värt? Ja, i princip alla bankcheferna på hög nivå har höga löner där de får flera miljoner om året och ja, de har även fina dyra hus eller lägenheter. Många har förmodligen också ett sommarhus eller liknande.

Men att slänga upp bilder på deras bostäder och skriva med stor text hur mycket de är värda och hur många kvadratmeter känns bara löjligt. Jag räknar med att en chef på hög nivå och som tjänar mycket varje år också har råd med en fin bostad i ett fint område. Om jag var en sådan chef hade jag förhoppningsvis kunnat avnjuta samma lyx.

Det är så svenskt att titta på dem med avund och att inte kunna unna dem att bo fint. Är man en högt uppsatt chef har man säkert jobbar hårt för att komma dit och har man köpt en fin bostad för sina pengar så ska man väl kunna bo där utan att skämmas. Det är inte heller säkert att de har köpt sina bostäder nyligen eller för pengarna som de tjänat just i sin roll som chef på en bank. Vad vet vi om deras tidigare tillgångar, en partners tillgångar osv.

Så gör inte som Expressen och svartmåla några få chefer bara för att du är missnöjd med bankernas boräntor eller deras vinster. Ta saken i egna händer och ta ansvar för din ekonomi och ditt bolån. Jobba för att pruta och förhandla ner din ränta. Kolla runt och jämfört banker och bostadskreditinstitut för att hitta ett billigare lån. Fundera på olika sätt som du kan sänka din ränta eller förbättra din ekonomi. Titta på dig själv med kritiska ögon istället för att snegla med dem på andra som i grunden är oskyldiga.

Nytt upplägg för bostadsrätt en intressant väg att gå?

Just nu är det lite hårdare tider på bostadsmarknaden och det går trögare att sälja bostadsrätter. Länge var det fullt ös på bostadsmarknaden och priserna steg mot skyarna. Oavsett om man vill kalla det för en bubbla eller ej så är det klart att det var höga priser och en viss eufori på marknaden, som nu har mattats av en del.

Det verkar som att ett flertal fastighetsägare börjar ställa om eller fundera på att ställa om till hyresrätter. En kombination av en låg efterfrågan och att priserna har börjat falla lite är det primära skälet till omställningen.

Ett problem som jag även tidigare har nämnt är att det känns som att fastighetsbolagen inte planerar så mycket när de bygger. Så fort bostadsmarknaden går bra så börjar alla bygga bostäder direkt och så bygger de som tokiga. Helst bostadsrätter givetvis då dessa ger bättre betalt och då får man tillbaka pengarna direkt och slipper en del krångel.

Om det hade funnits lite mer tanke och planering bakom så hade man ju kanske försökt bygga förebyggande, så att det fanns bostäder klara inför en period med hög efterfrågan, istället för att bara sitta och vänta. Dock är nog tyvärr tveksamt om fastighetsbolagen skulle kunna tänka sig denna strategi, som ju är klart bättre för oss som letar ny bostad, med tanke på att det är en lite större risk.

Ett annat skäl till att de inte bygger förebyggande kan vara att de gärna vill se att efterfrågan långt överskrider utbudet, vilket ju leder till att priserna går upp. Bristen på bostäder trissar upp priserna och när priserna är höga nog börjar man bygga och försöker sedan sälja så mycket som möjligt så dyrt som möjligt.

Även om detta säkert ger klirr i kassan så är det tyvärr också en ganska tråkig strategi eftersom den skapar obalans på bostadsmarknaden och bidrar till att trissa upp priserna genom att skapa skevhet i utbud och efterfrågan.

Nytt upplägg en hybrid mellan bostadsrätt och hyresrätt

Det jag ska prata om i den här artikeln är dock något annat, som drog till sig mitt intresse nyligen. Jag såg några artiklar om fastighetsbolaget Well Fastigheter som för det första gjort om vissa av sina bostadsrätter till hyresrätter på grund av bristande intresse från köpare och fallande priser, men de tänkte även satsa på en ny modell.

De kallade det själva för Brf 2.0, alltså en utveckling av bostadsrättsföreningen och tanken är att föreningen ska låna upp pengarna för bostäderna och stå för det stora lånet och sedan istället sälja lägenheterna till ett klart lägre pris. Man för alltså över den stora delen av finansieringen från köparen till föreningen.

Poängen är att man kan sälja bostadsrätterna till mycket lägre priser än normalt. I normala fall kan man säga att föreningen brukar låna ca 20 procent medan köparen lånar upp till 85 procent. I det här fallet är det istället så att föreningen lånar upp till 88 procent och köparen står för resten. Det skulle i praktiken innebära ett pris på runt 10 000 kr per kvadratmeter i bostadsrättsföreningen där de tänker testa nya upplägget.

Ett sånt här upplägg har både fördelar också nackdelar. Det blir givetvis mycket billigare att köpa en bostadsrätt men däremot blir avgiften till föreningen mycket högre istället, eftersom man måste finansiera lånen som finns i föreningen. Det är som en slags hybrid mellan bostadsrätt och hyresrätt på så vis.

På det här viset kan man få medlemskap i en bostadsrättsförening och äga sitt boende men det blir givetvis skillnader jämfört med en vanlig bostadsrätt. Man kan inte ta ett traditionellt bolån för denna typ av bostadsrätt eftersom den redan är belånad. Man måste alltså finansiera den med sparade pengar eller med ett vanligt privatlån som har högre ränta.

Eftersom föreningen har ett så stort lån (de räknar med ett lån på minst 20 år med 1 procent amortering per år) finns det en viss osäkerhet. Ingen har gjort något liknande förut och det är svårt att bedöma utvecklingen av avgifterna. Med tanke på att det finns stora lån och dessa påverkas av framtidens räntenivåer och andra faktorer så kan det finnas en risk att de redan höga avgifterna blir ännu högre.

Är då detta ett vettigt alternativ till en vanlig bostadsrätt?

Som alltid finns det både för- och nackdelar att ta med i beräkningen. Det finns möjligheter att göra något annorlunda men också risker förknippade med detta. Det är alltid svårt att i förväg veta om utfallet blir bra eller ej, men vi kan åtminstone titta på de viktigaste delarna och göra en bedömning.

Well Fastigheter kallar detta för ett sätt för folk att komma in på bostadsmarknaden och det är något jag egentligen inte gillar. Det här med “att komma in på bostadsmarknaden” handlar egentligen huvudsakligen om att lyckas köpa sin första bostad och att på så vis kunna få ett boende som man kan investera i genom amorteringar, renovering och så vidare. När man slutligen säljer så kan man förhoppningsvis göra vinst och lägga vinsten på nästa bostadsköp och på så vis arbeta upp ett kapital för bättre bostadsköp.

När man köper en bostadsrätt av den här modellen så kan man givetvis till viss del säga att man har samma fördelar men man får ju komma ihåg att den klart största delen av bostaden ägs av föreningen och den största delen betalas via avgiften. Det är inte troligt att värdet ökar alls lika mycket på en sådan bostadsrätt som på en vanlig. Det är svårt att säga ifall renoveringsarbeten som görs kommer att vara värda lika mycket här som i en lägenhet där man äger största andelen själv t ex. Värdet på den bostad man har köpt är med andra ord i grunden inte så högt, vilket Well Fastigheter också själva varnar köpare för.

Jag kan hålla med om att en ny modell som låter folk köpa en bostad utan att behöva ta jättestora lån kan vara en intressant idé. Det kan ge vissa möjligheten att prova på en ny variant av ägande som passar dem bättre. Det här med att kalla det för hybrid mellan bostadsrätt och hyresrätt är ganska passande men det gäller också att man kan utnyttja fördelarna med bostadsrätter för att det ska bli vettigt.

Ett alternativ för låginkomsttagare?

Det här med att det skulle vara ett alternativ för låginkomsttagare är något som jag ställer mig aningen frågande till. Är det verkligen så stor skillnad i boendekostnad totalt jämfört med en vanlig förening? Och det som avgör hur dyr bostad man kan köpa är ju hur mycket det kommer att kosta dig varje månad med ränta, amortering plus avgift till förening.

De totala lånen borde ju vara liknande för denna bostad också bara att det är föreningen som tar det stora lånet. Dock får du betala för detta lån genom avgiften till föreningen ändå. Så det som du tjänar i ränta och amortering på ditt eget lån (som blir relativt litet) kan du mycket väl få betala i form av avgift istället.

Med tanke på att du inte kan ta ett vanligt bolån för att köpa en sån här bostad så kan det även tänkas att en del använder blancolån för att få råd och dessa lån är betydligt dyrare än bolån. Denna högre ränta bör också vägas in.

Om det är så att du redan har pengarna som behövs sparade och inte behöver låna så kan det tänkas vara lite mer förmånligt då du slipper blancolånet helt. Dock kan man fråga sig om det är speciellt många låginkomsttagare eller folk som står utanför bostadsmarknaden som har dessa summor sparade? För en tvåa på t ex 50 kvadrat behöver man ha minst 500 000 kr att slänga fram lite lätt.

Jag kan inte på rak arm säga att jag är negativ till denna typ av bostadsrättsförening men jag är lite skeptisk till upplägget och hur bra det verkligen är. Det kan tänkas att det låter bra vid en första anblick men att sanningen är att det inte blir så roligt på sikt. Det är en ganska osäker modell där föreningen tar stor risk och där din egen möjlighet till vinst är klart begränsad.

Om denna modell blir framgångsrik får vi helt enkelt se med tiden. Jag skulle dock inte våga vara med och satsa i början utan i så fall vänta några år för att se om det verkar fungera och vad eventuella fördelar och nackdelar samt fallgropar kan vara. Om det ser ut som en fungerande och vettig modell när den är mer beprövad så ska jag då omvärdera mitt beslut.