Flytta till billigare boende för att klara högre räntor?

Vi står inför en lite mer osäker period från och med nästa år, då räntorna kan börja höjas för första gången på länge. Högre boräntor kan komma att slå hårt mot folk som har köpt dyra bostäder under bostadsmarknadens peak de senaste två åren eller så.

Alla de som har köpt en bostad vars pris innebär att man ligger nära sin maxgräns för utgifter varje månad kommer att påverkas av de högre räntorna. Mängder av bostäder har sålt och köpts under de senaste åren och priserna har varit rekordhöga i många fall. För den som har köpt en dyr bostad kan det vara problematiskt med höjda räntor.

Att räntorna kommer att gå upp igen är ingen hemlighet eller något överraskande, för den nivå som vi ligger på just nu är helt klart lägre än vad som är normalt. Vi har haft en historiskt låg minusränta och det har i princip varit ”rea” på räntan ganska länge. Men det är ju inget som kan hålla i sig i all evighet, utan förr eller senare kommer vi återvända till mer normala nivåer.

Man ska klart tänka på att dagens ränteläge är ovanligt lågt. I oktober 2008 låg den rörliga räntan på runt 6,40 procent men sen började den gå ner ganska rejält under slutet av året och landader på runt 2 procent under våren 2009. Räntan var sedan riktigt låg fram till sommaren 2010 då den började gå upp igen.

2011 var boräntan i oktober uppe på runt 4,30 procent igen. Under 2012 började den så sakta gå nedåt och sjönk under kommande år ner till dagens nivå. Den har legat still på runt 2 procent sen i början av 2015. Detta är alltså listräntorna hos en vanlig storbank. Den riktiga räntan man har kunnat få har alltid varit aningen lägre i och med att man har kunnat pruta ner den en del. När listräntan idag ligger på 2 procent så är det vanligt att kunna få en faktisk ränta på runt 1,5 procent.

Många har köpt en för dyr bostad

Det man kan se när man blickar bakåt är att det inte var så värst länge sen vi hade en ränta på åtminstone 4 procent, vilket är det dubbla jämfört med dagens ränteläge. 4 procent är med andra ord inte alls någon konstig ränta eller ovanligt hög på något vis, utan det är dagens ränta som snarare är lägre än vanligt. Det är troligt att vi om två, tre år börjar komma tillbaka till en högre ränta. Den kanske inte blir 4 procent men kan mycket väl snart ligga på 3 procent. Bara det skulle innebära ungefär 50 procent högre räntekostnader.

Tyvärr är det väldigt lätt att glömma bort allt annat än det som är just nu och så kör man bara på utan att tänka på hur det kan bli i framtiden. Bankerna räknar alltid på en klart högre kalkylränta när de avgör hur mycket du kan få låna av dem just av det skälet. De vill att du ska kunna klara din ekonomi även om räntan skulle gå upp till t ex 6-7 procent istället för att ligga runt 1,5-2 procent. Dock måste även du själv vara beredd på högre räntenivåer.

Det är tyvärr många som inte tänker så långt framåt och som på sätt och vis räknar med att räntorna ska ligga kvar på samma låga nivå hela tiden. Dessa personer har köpt dyra bostäder som de måste betala mycket för varje månad. Den stora avgörande faktorn är hur stora marginaler man har i sin ekonomi. Det gäller att man har extra pengar att ta ifrån så att man inte ligger precis på gränsen i dagsläget.

Om du vill veta vad en ränta på 3 procent istället för dagens 2 procent kommer att göra så får du helt enkelt lägga på runt 50 procent på din räntekostnad. Om du idag har ett lån på t ex 2 miljoner så innebär det en räntekostnad på runt 2 500 kr i månaden om du har lyckats få ner din ränta till 1,5 procent hos banken. En ökning på 50 procent skulle leda till att du måste betala runt 3 750 kr i månaden istället.

Om räntan skulle gå upp till 4 procent, vilket inte alls är otroligt att den gör tids nog, så blir det ungefär en dubblering av räntan från dagens nivå. Då skulle du med ditt lån på 2 miljoner behöva betala runt 5 000 kr i månaden i ränta. Till detta får du lägga amortering och sedan andra kostnader som hör till boende och slutligen givetvis andra räkningar, mat osv. Går din ekonomi fortfarande ihop i det här läget?

Åtgärder för att rädda ekonomin vid högre räntor

Ju dyrare bostad du har köpt och ju större lån du har tagit, ju mer påverkas du av räntehöjningar. Om man har ett lån på 2 miljoner så är skillnaden i räntekostnad runt 2 500 kr i månaden om man räknar med att räntan dubblas från dagens nivå. Om man har köpt en dyrare bostad och har exempelvis 3,5 miljoner i bolån så blir det större skillnad. Då får du betala hela 4 375 kr mer i månaden.

Frågan är hur stora marginaler du har i din ekonomi. Hur skulle du påverkas av att behöva betala 2 000 – 4 000 kr mer varje månad? Skulle du klara detta utan några större bekymmer, skulle du tvingas göra förändringar i din budget och dra ner på andra saker eller skulle du kanske till och med få problem att få din ekonomi att gå ihop?

Det finns några tips på hur du ska hantera din ekonomi för att skydda dig mot höga räntor. De flesta bra tips handlar dock om saker som du bör göra i god tid innan räntorna stiger. Det är inga snabbfixar som magiskt hjälper dig som redan sitter i en dålig situation utan sådant som man bör göra med lite framförhållning.

Spara i en räntebuffert

Ett väldigt bra tips är att spara pengar för framtiden i en så kallad räntebuffert. Om din nuvarande ränta ligger på 1,5 procent eller 2 procent etc så kan du själv räkna ut vad du skulle behöva betala varje månad om räntan blir t ex 0,5 eller 1 procent högre än den verkligen är. Alltså ett framtidsscenario. Du tar sedan och lägger undan mellanskillnaden mellan vad du betalar i ränta idag och vad din räntekostnad skulle bli med den högre räntan och sparar dessa pengar.

Med andra ord; om du idag har en räntekostnad på 2 500 kr så skulle du kunna räkna på en ränta som är t ex 33 eller 50 procent högre. Om räntan skulle gå upp med 0,5 procent från dagens nivå så skulle detta motsvara ungefär 33 procents höjning om du lyckats få runt 1,5 procent i ränta idag. Rent faktiskt skulle det bli 825 kr mer i månaden.

Du skulle då kunna lägga undan 825 kr extra varje månad i en räntebuffert, t ex på ett sparkonto. Dessa pengar kan sedan användas som ett stöd för din ekonomi den dagen då räntan faktiskt går upp. Om du inte behöver ta ifrån din räntebuffert för att klara ekonomin så ska du givetvis inte göra det i onödan men om det börjar bli kärvt så har du åtminstone sparat lite extra.

Ju längre tid du har på dig att spara till denna buffert ju bättre, så se till att börja i god tid. Det är ingen större vits att försöka spara precis innan räntan går upp eller när den har börjat stiga, för då har du inte nog med tid för att samla ihop en bra summa. Börja alltså spara så fort räntan är låg och håll igång sparandet så bra du bara kan. Det är viktiga pengar.

Pruta på din boränta

Man får inte underskatta att pruta / förhandla om boräntan. Även om ränteläget är lågt idag så finns det ändå utrymme att pruta och få ner räntan en del. Listräntorna ligger på runt 2 procent men det går normalt ganska bra att få ner räntan till åtminstone 1,5 procent. Kanske kan man komma ännu lägre om man har god ekonomi och är en bra kund för banken.

Genom att pruta ordentligt på räntan nu så kan du spara en hel del pengar årligen. Om du har ett bolån på 2 miljoner och lyckas få en ränta på 1,45 procent istället för de 2 procent som listräntan erbjuder så har du redan här sparat in runt 11 000 kr om året i räntekostnader. Ju högre ditt bolån är ju viktigare blir varje liten tiondels procent då det kan göra många tusenlappar per år.

Flytta till en billigare bostad

Det här är ett tips som kan kännas drastiskt men som kanske är bättre än man kan tro. Om du har köpt en dyr bostad som ligger på gränsen till vad du klarar av i din ekonomi och om din budget är maxad så kan detta vara det mest logiska tipset. Det är en stabil långsiktig lösning som gör din ekonomi bättre och tryggare.

Visst kan det kännas tråkigt att ”byta ner sig” eller vad man vill kalla det, med tanke på att man kanske måste nöja sig med en bostad som antingen är mindre, inte lika fräsch eller har ett lite sämre läge. Men om alternativet är att hamna i ekonomiska besvär när räntan börjar stiga så kanske det inte är allt för dumt ändå.

Flera privatekonomer förespråkar just detta alternativ. Har du en bostad som är dyr och som redan nu är närmare max vad din ekonomi klarar av så är det ganska uppenbart att det kommer att bli problem om räntekostanderna ökar med 50 procent eller kanske mer på sikt. Du kan enkelt räkna på detta och se hur din budget blir med en högre ränta.

Att räntan kommer att gå upp är ganska säkert, bara att vi inte vet exakt i vilken takt och hur mycket den kommer att landa på till slut. Så det är bara en tidsfråga egentligen. Frågan för dig är om du vill riskera din ekonomi eller om du vill vara lite smart och byta till en billigare bostad i förebyggande syfte.

Man kan givetvis vänta ut det hela och se hur bra man klarar högre räntor. Kanske man tänker att om räntan går upp och jag då inser att det blir svårt att få ekonomin att gå ihop så kan jag då sälja och köpa en billigare bostad. Det kan funka – men tänk på att bostadsmarknaden troligen kommer att ha vara klart svalare i framtiden än den är nu. Du kan mycket väl få ut en hel del mindre för din bostad än du köpte den för och då blir det också svårare.

Fördelen med att byta ner dig nu direkt är att du förhoppningsvis kan få ungefär samma för din bostad som du köpte den för eller mer (beroende på hur länge sen det var som du köpte den). Du har även fördelen att du gör omställningen i god tid och slipper riskera din ekonomi.

Billigt boende idag – men har du råd imorgon?

Senast Riksbanken samlades för att besluta om reporäntan valde de att lämna den oförändrad på -0,35%. Då var deras motivering att den svenska ekonomin har blivit lite starkare men globalt är det oroligt. Dessutom har inflationen blivit lite högre men helt klart inte stabil. Riksbanken sa också att de är beredda att ta till ännu fler åtgärder för att säkerställa inflationen.

Vad man kan utläsa från detta är väl egentligen att räntan ligger ganska lugnt på den väldigt låga nivån som den har gjort ett bra tag. Det är inte speciellt troligt att det rör sig allt för mycket under 2016 och även 2017 kan bli ett år med väldigt låga räntor över lag.

Resultatet av att reporäntan är så låg är att boräntorna också är väldigt låga. Det finns givetvis någon slags gräns där bankerna väljer att inte sänka räntan ytterligare, men det intressanta är väl inte direkt om de kommer att sänka boräntan igen utan snarare om de kan tänka sig att höja den och när. Något som är säkert är att räntan kommer att gå upp igen förr eller senare. Det gäller bara att man är beredd när det väl händer.

Vilket hus har jag råd med?

Någon gång under 2016 kommer jag förmodligen att flytta till nytt boende. Jag vet inte exakt när och jag vet definitivt inte vart någonstans jag och min sambo kommer att bo. Det jag vet är att vi behöver ett lite större boende och att hon ska hitta ett jobb någonstans – och då behöver vi förmodligen flytta dit jobben finns.

Även om det inte riktigt är aktuellt att börja söka boende ännu så är det ändå roligt att titta. Att gå in på Hemnet och söka på lite olika städer och kolla på fina hus kan vara lite beroendeframkallande ibland. Visst är risken att man börjar titta på hus som man egentligen inte har råd med och önskar att man kunde bo där, men när det väl blir dags får man hoppas att vi är lite mer realistiska.

Att köpa hus / bostadsrätt är en stor affär givetvis och de flesta är nog medvetna om att boende och bolån i de allra flesta fall är den största utgiften man har i sin privatekonomi. Det krävs att man har ganska bra koll på vad man rimligen kan betala varje månad för just boende. Som alltid måste man titta på sin månadsbudget och se vilket utrymme det finns för detta och sen får man anpassa sina alternativ till det.

När man kollar på att köpa bostad kan man gå in hos de olika bankerna och göra en kostnadskalkyl för att se lite hur mycket det kan tänkas kosta varje månad om man skulle köpa ett hus till en viss kostnad och med en viss ränta och en viss driftskostnad etc. Det är ett bra verktyg för att se vad man har råd med och ifall ett hus är inom räckhåll rent ekonomiskt.

Ett konkret räkneexempel

Jag tog inför detta blogginlägg fram ett exempelhus för att jag skulle ha något att räkna på och presentera här. Jag hittade ett hus som kostar 3 195 000 kr (vi kan säga att detta är vad slutpriset skulle hamna) och driftskostnaden ligger på nästan 30 000 kr om året. Det skulle jag vilja säga är ett ganska ”mellandyrt” hus i dagsläget.

Ett bolån kan ha som mest 85 % belåningsgrad, vilket innebär att bottenlånet är på som mest 85 % och resten måste antingen vara ett dyrare lån eller kontantinsats som man tar direkt ur fickan. Alla har givetvis olika förutsättningar när det gäller hur mycket de kan hitta kontant att betala direkt men vi kanske inte ska räkna med att folk har allt för mycket pengar lösa utan måste låna till en stor del av pengarna som överstiger 85 %.

Om bostaden kostar 3 195 000 kr så blir 15 % kontantinsats 479 750 kr, vilket inte är helt enkelt att gräva fram, speciellt om det handlar om yngre bostadsköpare eller folk som köper sitt första hem. Om vi istället räknar med att det blir 85 % bottenlån, 10 % dyrt topplån / privatlån och 5 % kontant så blir det ändå 159 750 kr att betala kontant. Det är mycket pengar det också men inom rimliga gränser. Ifall man räknar på dessa siffror så blir lånet även en hel del dyrare än om man hade kunnat slänga fram de där 479 750 kronorna direkt.

Ifall vi som sagt har endast 5 % kontant och med en bolåneränta på låga 1,69 % (rörlig ränta) och då även 10 % i privatlån med 4,4 % ränta (vilket är en exempelränta som SBAB använt i kostnadskalkylen) så blir månadskostnaden för det här huset 13 860 kr. Då är även en tolftedel av driftskostnaden inräknad i det priset – vilket innebär kostnad för el framför allt men även lite annat så som sophämtning etc.

Gör en kostnadskalkyl för att se vad ditt boende kostarSkärmdump från SBAB:s Bolånekalkylen

Se till att du har råd både nu och i framtiden

13 860 kr är olika mycket pengar för olika personer. Om man funderar på att köpa ett hus är det inte osannolikt att man är två stycken som ska flytta in tillsammans och då har man troligen även två inkomster och kan dela på kostnaden. I så fall är förmodligen 13 860 kr även en ok månadskostnad för boende. Steg ett när man tittar på olika bostäder att köpa är att göra någon uträkning av det här slaget för att se att man har råd att betala så mycket som det kostar varje månad.

Steg två dock är faktiskt lika viktigt. Det är att se vad kostnaderna kan tänkas hamna på i framtiden. Ifall du väljer rörlig ränta på ditt bolån, som är den vanligaste alternativet, så måste du även vara beredd på att den rör på sig. Eftersom att vi idag ligger på en bottennivå är det troligen också bara ett håll som räntan kan röra sig på och det är uppåt.

Om några år kan räntan mycket väl vara på väg upp på allvar igen om inom ytterligare några år kan den ligga på 3-4 % istället för 1,69 % som den gör nu. Det är viktigt att du inte bara kollar hur mycket din månadskostnad skulle bli just nu utan att du även kollar vad den skulle bli med en ränta som är två eller tre procentenheter högre än idag. Det är ganska säkert att vi förr eller senare kommer till ett läge när räntan blir så hög och även då måste du ju ha råd att betala boendekostnaderna.

I vårt exempel stiger boendekostnaderna med ca 1800 – 1900 kr per procentenhet som räntan går upp om man räknar på både bolånet och det privatlån man behöver ta för att täcka upp 10 % av bostadens kostnad. Om du idag skulle behöva betala 13 860 kr varje månad för ditt hus så skulle det kosta 17 491 kr istället ifall räntan gick upp med två procent.

Det är en ökning med ca 3 600 kr varje månad som du måste klara av. Ifall du inte direkt räknar med att få några extra inkomster framöver så blir det en extra kostnad som måste rymmas inom din nuvarande budget. När du väljer bostad ska du alltså inte titta på dagens ränta, eftersom den är så låg, utan du ska titta på en ränta som är kanske fyra procent högre och se vad kostnaden hamnar på då. Det är den månadskostnaden du bör ha råd med redan nu för att bostaden du kollar på ska vara tillräckligt billig för att du ska köpa den.

Amorteringskrav och andra hårdare krav i framtiden

Har du redan nu börjat känna lite oro inför hur dyrt boendet kan bli i framtiden när räntan börjar gå upp igen? Då ska du inte heller glömma bort att det kan tänkas komma en del nya krav på dig som vill låna till bostad.

För det första är amorteringskravet på gång igen. Tanken där är helt enkelt att man måste amortera på sitt lån ner till en viss procent och i en viss takt varje år. Det går alltså inte att som många gör nu köra utan amortering och bara ha ränta. Om man tvingas amortera blir månadskostnaden givetvis högre än om man skulle låta bli.

Andra åtgärder som kan tänkas vara på väg är en minskning av ränteavdragen som man får göra på lån. De är nu på 30 % men kan tänkas bli mindre framöver för att folk ska låna mer måttligt. Det gör också att ditt lån blir dyrare varje månad eftersom du får göra mindre avdrag.

Slutligen kan det även tänkas komma ett tak för hur stort lån du får ha i förhållande till din inkomst. Det kanske inte alltid är ett problem eftersom du ändå kommer att begränsas av din inkomst när du undersöker hur dyr en bostad kan vara för att du ska ha råd, men det kan ha inverkan på vissa bostadsköp, speciellt i storstäder där det är extra dyrt.

Att binda sitt bolån

Ett alternativ som alltid finns är att binda sitt bolån istället för att ha rörlig ränta. Tanken är att du då alltid ska ha koll på hur mycket du måste betala varje månad för bostaden, eftersom räntan inte rör på sig under tiden den är bunden. Du kan binda på 1 – 10 år normalt och hur du väljer här kan så klart bero på vad du tror om framtiden.

Om vi exempelvis tänker oss att vi tror att dagens låga reporänta kommer ligga kvar i ett år till åtminstone så kanske vi idag tycker att det känns onödigt att binda sitt bolån. För räntan för bundet lån är klart högre än rörlig ränta. Men om vi räknade med att reporäntan och boräntorna skulle börja gå upp ganska snart kunde vi välja att binda lånet nu för att säkra en hyfsat låg ränta under en längre period.

Om man idag skulle vilja binda sin ränta på tio år så skulle det innebära en ränta på 3,53 % istället för 1,69 %. Det skulle även innebära att din månadskostnad blir 16 806 kr istället för 13 860 kr. Du får alltså betala ungefär 3 000 kr i månaden extra för denna ”säkerhet”. Fördelen är dock istället att du inte behöver oroa dig för att räntan går upp över 3,53 % de närmaste tio åren.

Du får alltså en högre månadskostnad så länge den rörliga räntan är lägre än vad du har bundit din ränta på men en lägre räntan senare om den rörliga räntan skulle gå förbi vad du har bundit din ränta på. Tittar man historiskt så är det i längden billigare att ha rörlig ränta än att binda upp den, men det finns lägen när det kan löna sig och det är även en liten större säkerhet.

De flesta satsar på att ha rörlig ränta och det är ett bra alternativ men då får man som sagt inte heller glömma att spara pengar för de tider när räntan går upp. Det gäller att man vet att man klarar av ett högre ränteläge och att man har buffertsparande som finns där som stöd ifall det blir hög ränta i framtiden.

Lärdomar och tankar

Det är lätt att man bara ser det som är rakt framför näsan. Man ser ett fint hus och man räknar förhoppningsvis på om det finns tillräckligt med pengar varje månad för att köpa det. Men man ska som sagt inte bara tänka på hur det är idag utan även hur det kan tänkas vara imorgon.

Vi vet att ränteläget är väldigt lågt just nu och det är rimligt och troligt att reporäntan och boräntorna kommer att stiga sakta men säkert inom några år. Vi kan givetvis inte säga rakt av vad nivån hamnar på framöver men vi måste ändå räkna lite högt för att ha en buffert.

Just bufferten är viktig. Om du väljer att ha rörlig ränta på ditt lån ska du alltid se till att räkna med en högre ränta, gärna 5-6 %. När räntan ligger på låga 1,69 % så är då tanken att du ändå ska ta resterande belopp som det hade kostat med t ex 5 % ränta och lägga undan dem i ett buffertsparande. Det är pengar som du sedan kan använda för att betala för boendet när räntan faktiskt blir hög i framtiden.

Var realistisk när du kollar på bostäder och räkna gärna lite högt när du räknar på kostnader osv. Det är bättre att du köper ett lite billigare hus och sedan får lite mer pengar över än du hade tänkt än att du köper ett hus som är lite för dyrt och sedan har problem att få det att gå runt varje månad.

Glöm inte att boräntorna just nu är på rekordlåga nivåer och att bostadsmarknaden dessutom är upptrissad. Det finns en risk att du köper ett hus som idag är dyrare än det normalt hade varit samtidigt som räntan stiger och gör det dyrare varje månad. Jag vill inte säga åt dig att vänta med att köpa bostad om du verkligen vill, men tänk till och räkna en extra gång innan du gör ditt val.