Flytta till billigare boende för att klara högre räntor?

Vi står inför en lite mer osäker period från och med nästa år, då räntorna kan börja höjas för första gången på länge. Högre boräntor kan komma att slå hårt mot folk som har köpt dyra bostäder under bostadsmarknadens peak de senaste två åren eller så.

Alla de som har köpt en bostad vars pris innebär att man ligger nära sin maxgräns för utgifter varje månad kommer att påverkas av de högre räntorna. Mängder av bostäder har sålt och köpts under de senaste åren och priserna har varit rekordhöga i många fall. För den som har köpt en dyr bostad kan det vara problematiskt med höjda räntor.

Att räntorna kommer att gå upp igen är ingen hemlighet eller något överraskande, för den nivå som vi ligger på just nu är helt klart lägre än vad som är normalt. Vi har haft en historiskt låg minusränta och det har i princip varit ”rea” på räntan ganska länge. Men det är ju inget som kan hålla i sig i all evighet, utan förr eller senare kommer vi återvända till mer normala nivåer.

Man ska klart tänka på att dagens ränteläge är ovanligt lågt. I oktober 2008 låg den rörliga räntan på runt 6,40 procent men sen började den gå ner ganska rejält under slutet av året och landader på runt 2 procent under våren 2009. Räntan var sedan riktigt låg fram till sommaren 2010 då den började gå upp igen.

2011 var boräntan i oktober uppe på runt 4,30 procent igen. Under 2012 började den så sakta gå nedåt och sjönk under kommande år ner till dagens nivå. Den har legat still på runt 2 procent sen i början av 2015. Detta är alltså listräntorna hos en vanlig storbank. Den riktiga räntan man har kunnat få har alltid varit aningen lägre i och med att man har kunnat pruta ner den en del. När listräntan idag ligger på 2 procent så är det vanligt att kunna få en faktisk ränta på runt 1,5 procent.

Många har köpt en för dyr bostad

Det man kan se när man blickar bakåt är att det inte var så värst länge sen vi hade en ränta på åtminstone 4 procent, vilket är det dubbla jämfört med dagens ränteläge. 4 procent är med andra ord inte alls någon konstig ränta eller ovanligt hög på något vis, utan det är dagens ränta som snarare är lägre än vanligt. Det är troligt att vi om två, tre år börjar komma tillbaka till en högre ränta. Den kanske inte blir 4 procent men kan mycket väl snart ligga på 3 procent. Bara det skulle innebära ungefär 50 procent högre räntekostnader.

Tyvärr är det väldigt lätt att glömma bort allt annat än det som är just nu och så kör man bara på utan att tänka på hur det kan bli i framtiden. Bankerna räknar alltid på en klart högre kalkylränta när de avgör hur mycket du kan få låna av dem just av det skälet. De vill att du ska kunna klara din ekonomi även om räntan skulle gå upp till t ex 6-7 procent istället för att ligga runt 1,5-2 procent. Dock måste även du själv vara beredd på högre räntenivåer.

Det är tyvärr många som inte tänker så långt framåt och som på sätt och vis räknar med att räntorna ska ligga kvar på samma låga nivå hela tiden. Dessa personer har köpt dyra bostäder som de måste betala mycket för varje månad. Den stora avgörande faktorn är hur stora marginaler man har i sin ekonomi. Det gäller att man har extra pengar att ta ifrån så att man inte ligger precis på gränsen i dagsläget.

Om du vill veta vad en ränta på 3 procent istället för dagens 2 procent kommer att göra så får du helt enkelt lägga på runt 50 procent på din räntekostnad. Om du idag har ett lån på t ex 2 miljoner så innebär det en räntekostnad på runt 2 500 kr i månaden om du har lyckats få ner din ränta till 1,5 procent hos banken. En ökning på 50 procent skulle leda till att du måste betala runt 3 750 kr i månaden istället.

Om räntan skulle gå upp till 4 procent, vilket inte alls är otroligt att den gör tids nog, så blir det ungefär en dubblering av räntan från dagens nivå. Då skulle du med ditt lån på 2 miljoner behöva betala runt 5 000 kr i månaden i ränta. Till detta får du lägga amortering och sedan andra kostnader som hör till boende och slutligen givetvis andra räkningar, mat osv. Går din ekonomi fortfarande ihop i det här läget?

Åtgärder för att rädda ekonomin vid högre räntor

Ju dyrare bostad du har köpt och ju större lån du har tagit, ju mer påverkas du av räntehöjningar. Om man har ett lån på 2 miljoner så är skillnaden i räntekostnad runt 2 500 kr i månaden om man räknar med att räntan dubblas från dagens nivå. Om man har köpt en dyrare bostad och har exempelvis 3,5 miljoner i bolån så blir det större skillnad. Då får du betala hela 4 375 kr mer i månaden.

Frågan är hur stora marginaler du har i din ekonomi. Hur skulle du påverkas av att behöva betala 2 000 – 4 000 kr mer varje månad? Skulle du klara detta utan några större bekymmer, skulle du tvingas göra förändringar i din budget och dra ner på andra saker eller skulle du kanske till och med få problem att få din ekonomi att gå ihop?

Det finns några tips på hur du ska hantera din ekonomi för att skydda dig mot höga räntor. De flesta bra tips handlar dock om saker som du bör göra i god tid innan räntorna stiger. Det är inga snabbfixar som magiskt hjälper dig som redan sitter i en dålig situation utan sådant som man bör göra med lite framförhållning.

Spara i en räntebuffert

Ett väldigt bra tips är att spara pengar för framtiden i en så kallad räntebuffert. Om din nuvarande ränta ligger på 1,5 procent eller 2 procent etc så kan du själv räkna ut vad du skulle behöva betala varje månad om räntan blir t ex 0,5 eller 1 procent högre än den verkligen är. Alltså ett framtidsscenario. Du tar sedan och lägger undan mellanskillnaden mellan vad du betalar i ränta idag och vad din räntekostnad skulle bli med den högre räntan och sparar dessa pengar.

Med andra ord; om du idag har en räntekostnad på 2 500 kr så skulle du kunna räkna på en ränta som är t ex 33 eller 50 procent högre. Om räntan skulle gå upp med 0,5 procent från dagens nivå så skulle detta motsvara ungefär 33 procents höjning om du lyckats få runt 1,5 procent i ränta idag. Rent faktiskt skulle det bli 825 kr mer i månaden.

Du skulle då kunna lägga undan 825 kr extra varje månad i en räntebuffert, t ex på ett sparkonto. Dessa pengar kan sedan användas som ett stöd för din ekonomi den dagen då räntan faktiskt går upp. Om du inte behöver ta ifrån din räntebuffert för att klara ekonomin så ska du givetvis inte göra det i onödan men om det börjar bli kärvt så har du åtminstone sparat lite extra.

Ju längre tid du har på dig att spara till denna buffert ju bättre, så se till att börja i god tid. Det är ingen större vits att försöka spara precis innan räntan går upp eller när den har börjat stiga, för då har du inte nog med tid för att samla ihop en bra summa. Börja alltså spara så fort räntan är låg och håll igång sparandet så bra du bara kan. Det är viktiga pengar.

Pruta på din boränta

Man får inte underskatta att pruta / förhandla om boräntan. Även om ränteläget är lågt idag så finns det ändå utrymme att pruta och få ner räntan en del. Listräntorna ligger på runt 2 procent men det går normalt ganska bra att få ner räntan till åtminstone 1,5 procent. Kanske kan man komma ännu lägre om man har god ekonomi och är en bra kund för banken.

Genom att pruta ordentligt på räntan nu så kan du spara en hel del pengar årligen. Om du har ett bolån på 2 miljoner och lyckas få en ränta på 1,45 procent istället för de 2 procent som listräntan erbjuder så har du redan här sparat in runt 11 000 kr om året i räntekostnader. Ju högre ditt bolån är ju viktigare blir varje liten tiondels procent då det kan göra många tusenlappar per år.

Flytta till en billigare bostad

Det här är ett tips som kan kännas drastiskt men som kanske är bättre än man kan tro. Om du har köpt en dyr bostad som ligger på gränsen till vad du klarar av i din ekonomi och om din budget är maxad så kan detta vara det mest logiska tipset. Det är en stabil långsiktig lösning som gör din ekonomi bättre och tryggare.

Visst kan det kännas tråkigt att ”byta ner sig” eller vad man vill kalla det, med tanke på att man kanske måste nöja sig med en bostad som antingen är mindre, inte lika fräsch eller har ett lite sämre läge. Men om alternativet är att hamna i ekonomiska besvär när räntan börjar stiga så kanske det inte är allt för dumt ändå.

Flera privatekonomer förespråkar just detta alternativ. Har du en bostad som är dyr och som redan nu är närmare max vad din ekonomi klarar av så är det ganska uppenbart att det kommer att bli problem om räntekostanderna ökar med 50 procent eller kanske mer på sikt. Du kan enkelt räkna på detta och se hur din budget blir med en högre ränta.

Att räntan kommer att gå upp är ganska säkert, bara att vi inte vet exakt i vilken takt och hur mycket den kommer att landa på till slut. Så det är bara en tidsfråga egentligen. Frågan för dig är om du vill riskera din ekonomi eller om du vill vara lite smart och byta till en billigare bostad i förebyggande syfte.

Man kan givetvis vänta ut det hela och se hur bra man klarar högre räntor. Kanske man tänker att om räntan går upp och jag då inser att det blir svårt att få ekonomin att gå ihop så kan jag då sälja och köpa en billigare bostad. Det kan funka – men tänk på att bostadsmarknaden troligen kommer att ha vara klart svalare i framtiden än den är nu. Du kan mycket väl få ut en hel del mindre för din bostad än du köpte den för och då blir det också svårare.

Fördelen med att byta ner dig nu direkt är att du förhoppningsvis kan få ungefär samma för din bostad som du köpte den för eller mer (beroende på hur länge sen det var som du köpte den). Du har även fördelen att du gör omställningen i god tid och slipper riskera din ekonomi.