Renovering ur ett ekonomiskt perspektiv

Jag och min sambo har precis köpt en lägenhet. Den hade en bra planlösning och storlek etc och ligger i ett trevligt område, men den är lite äldre och inte renoverad. Så vi måste renovera den själva. Att renovera ett hus eller en lägenhet är intressant ur många perspektiv och här tänkte jag dela med mig av lite funderingar ur ett ekonomiskt perspektiv.

Några viktiga frågor som man kan ställa sig när man ska renovera är t ex;

  • Hur mycket kommer min renovering kosta totalt?
  • Hur kan jag spara pengar när jag renoverar?
  • Hur mycket kan jag tjäna på att ha renoverat när jag ska sälja?
  • Vad kommer att ge bäst värdeökning i förhållande till kostnad?
  • Hur ska jag finansiera min renovering?

Något som spelar in väldigt mycket på hur man tänker inför en renovering är givetvis vad syftet med renoveringen är. Om man exempelvis har ett hus som man har tänkt bo kvar i länge och helt enkelt vill förbättra saker för sig själv inför framtiden så blir det annorlunda än om man har tänkt flytta inom några år. Den som planerar att bo kvar renoverar huvudsakligen för sin egen trevnad medan den som ska flytta förmodligen väger in vad renoveringen kan göra för försäljningspriset längre fram.

Hur vi tänker angående vår renovering

Vi vet att vi inte kommer att bo kvar i den här nya lägenheten allt för länge. Planen är att det kanske bli upp mot tre år men inte så mycket mer än så. Eftersom att vi har en sådan klar gräns så har det redan nu tankar på försäljning i bakhuvudet och att man vill få ett så bra pris som möjligt. Hade vi tänkt stanna på obestämd tid så hade vi förmodligen inte funderat lika mycket på hur vi kan maximera renoveringens kostnad i förhållande till försäljningspris längre fram.

För vår del kändes det bra att välja en lägenhet som behövde renoveras, som vi kunde få till ett lägre pris, eftersom vi kände att vi har större marginaler på det här viset. Renoveringen kommer att göras på ett sådant sätt att vi kan öka värdet på lägenheten så mycket som möjligt samtidigt som vi också renoverar för att få ett trevligt hem att bo i de närmaste åren.

Eftersom vi räknar med att flytta inom några år så satsar vi inte stenhårt på att göra lägenheten helt perfekt efter vad vi själva skulle vilja ha. Utan vi satsar på att göra en prisvärd renovering men som också ger oss en trevlig lägenhet att bo i. Detta innebär att vi t ex väljer lite mer neutrala färger och lösningar men även att vi inte lägger de där extra pengarna på exklusiva material eller annat som man annars kanske skulle ha unnat sig.

Planen är att ha en bestämd budget för renoveringen så att vi kan lägga ihop priset på bostaden med den totala renoveringskostnaden och då får ett slutpris som ligger en bit under vad vi sedan räknar med att vi kan sälja lägenheten för. Ju mer renoveringen kostar ju mer kommer även lägenheten att kosta totalt. Då krymper den potentiella vinsten också med motsvarande belopp, varför det känns viktigt att ha bra koll på kostnaderna.

Öka värdet mest till minsta möjliga kostnad

Renovering ska normalt öka värdet på din bostad. Hur mycket värdet ökar är alltid svårt att säga men förhoppningen är ju i de flesta fall att värdet ska öka med en större summa än vad man betalade för att utföra renoveringen. På så vis blir det ju lite vinst på det jobb man gör. Vissa saker kan dock öka värdet mer eller mindre i förhållande till pris. Det beror ofta också på om man gör lite jobb själv eller anlitar någon annan, vilket blir klart dyrare.

De saker som ökar värdet mest på en lägenhet är t ex fräscht badrum, fräscht kök, nymålat / nytapetserat och fint golv. Badrum är ett bra exempel på något som verkligen kan göra skillnad. Ett nyrenoverat fint badrum med kakel lockar ofta så mycket mer än ett slitet badrum med plastmatta och det kan göra stor skillnad på slutpriset när du säljer.

Badrummet viktigt men också dyrare

Dock är badrummet även en av de saker som kostar allra mest att fixa. Det är svårt att göra badrummet själv om man inte är mycket händig och har rätt kompetens, eftersom det handlar om godkända tätskikt, VVS-arbeten och annat som kräver speciell kunskap. Detta innebär att det oftast krävs att man anlitar någon för att göra jobbet.

Ett badrum kan kosta mellan 100 – 300 000 kr att göra, så det är en stor kostnad. Ett fint badrum höjer värdet på bostaden men det finns gränser för hur mycket högre priset kan bli bara tack vare ett nyrenoverat badrum. Om man tänker att man ska sälja sin bostad kan man alltså försöka renovera badrummet inom en rimlig budget, så att man inte lägger för mycket krut där på fina och dyra material och inredning, som sedan inte betalar sig i form av högre försäljningspris.

Köket kan också sluka pengar men är lite lättare

Köket är lite samma som badrummet då ett fint nytt kök kan öka värdet rejält. Kök och badrum är de två stora saker som de flesta kollar på när de funderar på att köpa bostad – om dessa saker redan är klara och fina eller om det finns något som måste fixas. Att fixa badrum och kök innebär en del jobb och är vanligen de dyraste rummen att få ordning på. Om dessa saker är fina när man flyttar in slipper man jobbet och notan för en dyr renovering.

När det gäller köket kan man dock göra mer själv om man bara är lite händig. Det är klart enklare att bygga ihop ett nytt kök själv då man bara behöver kunna bygga ihop stommar, lägga bänkskiva, kakla lite osv. Det finns inget som hindrar dig från att slänga ihop ditt kök själv så länge du har lite koll och tummen inte är placerad mitt i handen. Då kan man spara en hel del pengar.

Det finns också många prisvärda kök för den som vill hålla kostnaden nere. Det går att få en fin lösning från t ex IKEA till ett bra pris och sedan man man givetvis alltid lägga på mer och finare saker i utbyte mot ett högre pris tills man når en nivå som man är nöjd med.

Golv och väggar enkelt sätt att höja värdet på din bostad

Man ska inte underskatta att helt enkelt bara måla väggarna (och taket för den delen). Alternativt tapetsera. Det kostar inte så mycket att måla om sin bostad om man gör jobbet själv. Det är heller inte så svårt att måla att man måste hyra in någon som gör det åt en.

En nymålad och fräsch bostad, med väggar i bra färg (vanligen ljusa färger så som vitt, ljusgrått och annat neutralt), kan öka mycket i värde samtidigt som det inte kostar allt för mycket att bekosta den delen av renoveringen.

Det är lite liknande för golv också. Allra helst vill folk ha trägolv och det finns många fina parkettgolv som gör jobbet. Man kan hitta både billiga och dyra golv så här har man möjligheten att styra lite över vilken nivå man vill hamna på. Du kan utan problem på egen hand lägga ett nytt prisvärt parkettgolv – det kommer att göra bostaden klart finare och höja värdet, utan att det blir allt för dyrt.

Så även om badrummet fortfarande är i toppen när det gäller var folk tittar på i en potentiell bostad, när de bestämmer hur mycket de vill betala för den, så finns det trots allt ganska många billigare saker som kan spela stor roll. Om man är bara lite händig och har någon typ av vision för hur man vill förbättra sin bostad så kan man ganska enkelt öka värdet på bostaden klart mer än vad man måste betala för renoveringen. Detta speciellt om man gör bra val när man piffar till bostaden.

Att finansiera en renovering

När man ska renovera behöver man pengar. Man kan göra en liten renovering eller en stor och givetvis kan kostnaderna för att renovera vara enormt varierande beroende på vad man ska göra. Hur man än vänder och vrider på det så blir det dock ofta en hel del pengar.

En del har gott om sparade pengar och kan helt enkelt ta dessa pengar för att bekosta renoveringen. Det är dock vanligare att man tar någon typ av lån för att ha råd att renovera. Allra bäst är om man kan belåna sin bostad ytterligare och använda bottenlånet för att skaffa fram pengar till detta. Eftersom bolånet har en så låg ränta så blir det i de flesta fall väldigt fördelaktigt.

I annat fall kan man t ex ta ett privatlån eller liknande. Ett privatlån har högre ränta och det blir ett dyrare lån. Detta är något man får räkna in som en del av sin budget när man planerar sin renovering. Om man inte har några pengar sparade att renovera för så innebär lånet helt klart en kostnad som man bör väga in.

Något som är värt att tänka på är att när man renoverar så ökar man värdet på sin bostad och då kan den förhoppningsvis värderas högre av banken också. Det innebär att man efter en renovering kan begära en värdering och om värdet har gått upp kan man då fråga banken om de kan tänka sig att låta dig låna mer på din bostad.

Renoveringslån – smart men inte längre lika vanligt

Det är vanligt att ta ett privatlån för renovering men det finns även något som kallas för renoveringslån. Detta är ofta lite likt ett vanligt privatlån men det finns några speciella förutsättningar som gör det till ett lite mer fördelaktigt lån. Den huvudsakligen fördelen är att man i de flesta fall kan omvandla renoveringslånet till en del av bolånet efter att renoveringen är slutförd. Bostaden har då ökat i värde och det finns mer utrymme inom bottenlånet.

En ytterligare fördel med renoveringslånet är att det brukar ha en lägre ränta än ett vanligt privatlån. Om privatlånet kanske har en ränta på 4-5 procent så kan renoveringslånet liggga på 3 procent. Dock kan detta givetvis variera mellan banker och även beroende på vem som lånar. Renoveringslån är idag mer ovanligt och erbjuds endast av några få banker. De övriga ger dig huvudsakligen vanliga privatlån när du ska renovera.

Kontokredit vid renovering

Något som är ganska smart när man ska renovera är att skaffa sig en kontokredit eller liknande istället för ett vanligt lån. Om man tänker sig att man tar ett helt vanligt privatlån till sin renovering så innebär det vissa specifika regler. Om du exempelvis lånar 300 000 kr så innebär det (även om du tänker dig att du kan omvandla detta lån till en del av bolånet efter renoveringen) att du måste börja betala ränta på lånet direkt och även att du måste börja återbetala mer eller mindre direkt.

När man renoverar kan man tycka att det blir lite konstigt att behöva påbörja återbetalning av lånet inom en månad. De 300 000 kr som man har lånat är förmodligen vad man vill renovera för och då blir det lite dumt om man ska betala tillbaka ca 2000 kr varje månad. Ett bättre alternativ är då en kontokredit.

Kontokrediten fungerar så att du har ett konto där du har X kr att tillgå (exempelvis 300 000 kr) men där pengarna kommer från en kredit snarare än att du har satt in pengar på kontot. Du kan ta ut pengar från kontot när du behöver dem, t ex för att betala saker till din renovering. Det är först när du använder några pengar som du behöver betala ränta på dem och du betalar även bara ränta på just det belopp som du har använt.

Detta innebär att så länge du inte har utnyttjat krediten så kostar den dig ingenting. När du sedan ska betala för arbete eller material till din renovering så utnyttjar du då bara den delen av krediten som du behöver och betalar ränta på detta belopp. Om du inte behöver använda några pengar förrän två månader in i renoveringen så har du då sluppit ränta på beloppet fram tills dess.

Eftersom det är en kredit så behöver du inte heller amortera. Du bara tar från krediten när du behöver den. Tanken är att du helst ska ha avtalat med banken att du senare kan omvandla den utnyttjade krediten till en del av ditt bolån och att du också har en viss tid på dig att göra klart din renovering och värdera om din bostad. Gör på det viset blir det smidigt, i annat fall kommer du behöva amortera på skulden tids nog.

En kontokredit är riktigt smart eftersom det bara finns fördelar. Du betalar bara ränta på det belopp du verkligen utnyttjar och bara under den tid som du utnyttjar det. Du behöver inte amortera på lånet men du har ändå allting lättillgängligt. Med lite tur har du även en bra ränta på din kredit. Detta är ett riktigt smidigt sätt att låna till renoveringen.

Gör en ordentlig budget före renovering

Något som är väldigt viktigt är att göra upp en noggrann plan innan man sätter igång med sin renovering. Detta är viktigt av många skäl men huvudsakligen för att man ska kunna få en uppfattning om vad man kan göra och hur man ska gå tillväga för att lyckas renovera inom sin budget.

De flesta renoveringar har en begränsad budget och kräver att man klarar av att göra en viss mängd renoveringsjobb inom ramen för ett visst antal kronor. Antingen beror det på att man har sparat så mycket pengar och alltså har det beloppet att tillgå eller att det är så mycket man har lyckats låna. Kanske tycker man helt enkelt bara att ett visst jobb (t ex ett nytt badrum) inte får kosta mer än X kronor, för att det annars blir för dyrt.

En bra planering och budget gör att man kan få koll på sina utgifter och det gör stor skillnad på många olika sätt. Jag har t ex räknat med att renovera för ca 200 000 kr i vår nya lägenhet. Att jag valde detta belopp beror huvudsakligen på att det gjorde att slutpriset för lägenhet plus renovering hamnade på en ok siffra i förhållande till vad lägenheter i det området brukar vara värda.

Inom dessa 200 000 kr vill jag försöka få plats med vissa förbättringar av lägenheten men man kan givetvis inte göra allting och man kan inte spendera hur mycket som helst på varje del. Jag vill ha råd att måla om och lägga nya golv men även att ta bort en vägg och fixa i badrummet osv. För att jag ska kunna göra allt detta inom gränsen för 200 000 kr måste jag göra en ordentlig budget.

Utan en budget skulle jag inte ha koll på vad jag har råd att göra och vad jag inte har råd med och jag skulle inte heller kunna räkna ut hur jag ska fördela mina pengar. Det är lätt att spendera alldeles för mycket när man renoverar men det gäller att hålla sig till sin plan, så att man gör av med lagom mycket på varje del. Detta är speciellt viktigt om man planerar en större renovering.

Ju mer exakt din budgetkalkyl är och ju bättre du kan planera vad saker och ting kommer att kosta, ju enklare blir det sedan att få ihop sin kalkyl och få pengarna att räcka. Kanske måste du göra vissa delar av renovering billigare och ibland även hoppa över vissa saker – men slutligen kan du få ihop det så att du kan göra de viktigaste sakerna med de pengar du har till förfogande. Utan planering kommer det med all säkerhet inte att hamna på rätt summa, så gör förarbetet ordentligt.

Sänkt ränteavdrag rätt väg för att minska svenskarnas skuldsättning?

Flera olika åtgärder för att minska svenskarnas skuldsättning har genomförts eller åtminstone legat som förslag. Förra sommaren infördes ett amorteringskrav på bolån och det har talats om skuldkvotstak (vilket flera banker också har infört). Ett ytterligare steg är att minska ränteavdraget på lån och på så vis göra det dyrare för oss att låna. Men är detta ett bra alternativ?

Tanken med alla dessa åtgärder är att vi ska låna mindre, eller åtminstone att vi ska vara lite mer försiktiga när vi lånar så att vi inte tar för stora lån i förhållande till vår ekonomi och våra inkomster. Så långt kan man ju inte klaga då det är bra att hålla skuldsättningen på en rimlig nivå. Annars finns det risk för både privatpersonens egen ekonomi och på sikt även ekonomisk kris på grund av t ex betalningssvårigheter.

Det har blivit uppenbart att en enstaka åtgärd så som amorteringskravet inte räcker för att minska svenskarnas lust att låna, utan det verkar krävas en kombination av olika åtgärder tillsammans. Den extremt låga räntan bidrar givetvis till att lånefesten fortsätter då det är mycket billigt att ha ett lån, speciellt ett bolån.

Bostadsmarknaden är fortfarande glödhet, som ett bevis på att svenskarna lånar ofta och mycket. Vi betalar mer för bostäder än aldrig förr och det kräver givetvis också att vi lånar lite mer – för det är inte direkt så att man har alla pengar som behövs för bostadsköp liggande på kontot och väntar.

Sänkt ränteavdrag nästa steg?

En åtgärd som t ex Stefan Ingves har nämnt är att minska ränteavdraget. Ränteavdraget är ett skatteavdrag på 30 % som man gör på alla räntekostnader, t ex från ett lån. Det gäller bolån men även privatlån och andra krediter. Det är kanske mest märkbart på bolån och riktigt stora privatlån.

Att sänka avdraget har en ganska enkel effekt och det är att ett bolån kostar mer per månad än det gjort tidigare. Det gör att man inte kan ta riktigt lika stora lån och alltså inte köpa en riktigt lika dyr bostad. På så vis tvingar man oss till ytterligare begränsningar när vi lånar.

Månadskostnaden det som avgör när man köper bostad

Just nu är avdraget som sagt 30 %, vilket innebär att om man varje månad ska betala 3 000 kr i ränta på sitt bolån så blir det slutligen bara 2 100 kr i verklig kostnad. Resten får man tillbaka. Detta är ju ganska bra och det gör en ganska stor skillnad när man ska köpa bostad, eftersom det som avgör hur dyr bostad man kan köpa i grund och botten är hur mycket man måste lägga ut varje månad.

Det är den totala mängden pengar som försvinner ut i boendekostnader varje månad som kommer att bestämma hur mycket din bostad kan kosta. Köper du t ex en lägenhet så har du ränta på bolånet, amortering av lån, avgift till föreningen plus andra driftkostnader så som el, värme, internet osv. Även om amorteringen inte är en kostnad utan en investering så måste den ändå på ett vis räknas in eftersom det ändå är pengar som försvinner ut och dessa pengar måste komma från dina inkomster.

Det ovanstående innebär i praktiken att om du har si och så mycket i lön / inkomst per månad så kan du göra en budget för att se ungefär hur höga utgifter du klarar varje månad och utifrån det kan du räkna ut hur mycket din bostad kan kosta som mest innan du slår i taket för vad du klarar av. Tack vare ränteavdraget försvinner här kanske 500-1000 kr per månad från boendekostnaderna och det påverkar givetvis en del, speciellt i en lite mer tight budget.

Hur bra är sänkt ränteavdrag som åtgärd?

Om man bara ser till det praktiska så funkar givetvis ett sänkt ränteavdrag ganska mycket på samma vis som amorteringskravet. Det innebär att du måste betala ut mer pengar varje månad och då tvingas du ta ett lite mindre lån för att klara din månadsbudget. Ganska simpelt i grunden.

Sänkt ränteavdrag är dock klart mindre schysst mot låntagaren då det ju faktiskt är ett avdrag som gör att man får tillbaka pengar på räntan. Om man minskar avdraget så innebär det ju att man drar ner på en förmån som vi svenskar har. Det är ungefär samma sak som att minska barnbidraget.

Amorteringskravet innebar ju egentligen bara att vi var tvungna att investera lite mer pengar i vår egen ekonomi, vilket kan sägas vara en bra sak. Amorteringskravet gjorde att vi var tvungna att ta lite mindre lån men utan att egentligen ta någonting från oss. Att behöva amortera mer är ju som sagt inget dåligt även om det gör att man måste räkna om sin månadsbudget en del.

Grejen med att sänka ränteavdraget är att det dessutom är en ganska oschysst åtgärd. Alla som har haft ett bolån fram tills nu har fått åtnjuta 30 % avdrag på sina räntekostnader men om denna åtgärd blir verklighet ska framtida låntagare helt enkelt få en sämre deal. Kanske får de bara 15 % avdrag eller inget alls?

Det stora problemet som jag ser det är att detta återigen huvudsakligen drabbar folk som har lite sämre ekonomi och mindre pengar sparade. Det är de som behöver ta ett lite större lån och som kanske har sämre marginaler i sin privatekonomi som har allra mest nytta av ett ränteavdrag. Det är dessa personer, t ex unga som ännu inte har hunnit samla ihop en förmögenhet, som drabbas värst av att få ett lägre skatteavdrag.

Tyvärr var det samma grupper som också drabbades av amorteringskravet. Det gjorde att unga och folk med lite mindre besparingar (t ex de som vill köpa sin första bostad) fick det klart svårare att köpa en bostad, framför allt i större städer där bostäderna är dyrare och det är svårare att slå sig in på bostadsmarknaden. De lite äldre och de som redan har mycket pengar sparade lider inte på samma sätt och när dessa konkurrerar med de utsatta grupperna om att köpa en viss bostad så är det då lätt att förstå vem som har bäst chans att vinna kampen.

Är lägre ränteavdrag en dålig idé?

Av ovanstående skäl känner jag mig lite skeptisk till att använda ett sänkt ränteavdrag som ett sätt att minska vår skuldsättning. Jag håller med om att det kan behövas ytterligare åtgärder för detta men vilka åtgärder som bäst löser problemet utan att för den delen skapa orättvisor och skada vissa grupper av människor onödigt hårt tål att diskuteras.

Det är nämligen inte nödvändigtvis så att unga och de som ännu inte har kommit in på bostadsmarknaden är det största problemet.Bara för att man inte har ett stort kapital och bara för att man behöver ett lite större lån innebär det inte att man är i riskzonen rent ekonomiskt. Man måste börja någonstans och ofta är det så att unga snabbt får en högre lön och får igång sin ekonomi.

De som tidigare inte har varit en del av bostadsmarkanden och vill köpa sin första bostad kan även de i grunden ha väldigt god ekonomi och bra möjligheter att betala på sina lån osv – men deras problem är kanske då att de inte har så mycket sparade pengar att använda och då behöver ett lite större lån. Dessa människor kan vara goda låntagare och behöver inte nödvändigtvis straffas.

Jag skulle vilja se en åtgärd som fick en mer allmän effekt och även riktade sig till alla dem som redan har ett bolån, men som inte gör det extra svårt för de svagare grupperna att hitta en vettig bostad. Jag är ingen expert på dessa frågor så jag har inget konkret förslag själv men det känns som att det kan finnas bättre och mer rättvisa alternativ.

Fler nya bostäder ett sätt att hantera problemet på sikt

Något värt att tänka på är att en stor del av problemet beror på att bostäderna idag är så dyra och prisnivån ligger högre än någonsin. Priserna har pressats upp av de låga räntorna givetvis men även på grund av brist på bra bostäder. Ett ganska logiskt alternativ vore att satsa mycket mer på att bygga nya bostäder, både lägenheter och hus, så att det inte behövde vara lika stor kamp om varje bostad.

Bostadsmarknaden påverkas givetvis av det klassiska sambandet mellan utbud och efterfrågan. Det är stor efterfrågan just nu och utbudet är alldeles för litet. Om utbudet var större så skulle det matcha efterfrågan mycket bättre och då skulle priserna sjunka. Lägre bostadspriser skulle leda till att svenskarna inte behövde ta lika stora bolån och då skulle skuldsättningen också minska.

Problem solved? Kanske inte är riktigt så enkelt – men visst kan man tycka att det borde satsas mycket mer på nya bostäder och även klart fler hyresrätter och bostäder som riktar in sig till folk med lite lägre inkomster. Bristen på bostäder, framför allt i storstäderna, påverkar givetvis ganska mycket och det driver upp priserna. Det byggs dessutom mestadels bostadsrätter, vilket gör att folk måste köpa en bostad för att klara sig trots att de kanske hellre hade hyrt.

Nytt räntebesked visar på fortsatt låga räntor

Igår beslutade Riksbanken återigen om reporäntan och beskedet blev att den lämnas oförändrad på -0,50 procent. Beslutet var inte direkt oväntat och är i led med Riksbankens tidigare prognoser och strategi för räntan. Tanken är att jobba vidare mot en inflation på 2 procent och för att lyckas komma dit vill man arbeta med sin ”expansiva” penningpolitik, vilket till stor del verkar gå ut på att behålla minusräntan tillsammans med stödköp av statsobligationer.

Svenska konjunkturen verkar gå i rätt riktning och allting ser bra ut med en hög tillväxt, sjunkande arbetslöshet och stigande inflation – men det som Riksbanken återigen har som största skäl till att behålla en låg ränta är osäkerheten i omvärlden. Den politiska osäkerheten runt om i världen gör att de vill vara försiktiga och fortsatt jobba aktivt för att nå inflationsmålen.

Det allra största orosmolnet internationellt är ju helt klart Donald Trump och hans oberäknerlighet. Trump har som USA:s president en stor påverkan på omvärlden och med tanke på hans kontroversiella politik och att han när som helst kan göra någon typ av oväntat utspel så är det inte så konstigt att vi i Sverige är aningen oroliga för vad han kan göra.

Ränteläget framöver

Som det ser ut kommer räntan vara fortsatt låg under flera år framöver. Riksbankens egen prognos säger att räntan kommer att ligga kvar på samma nivå eller till och med sänkas ytterligare under 2017. Under 2018 kommer den ligga kvar på samma låga nivå och förmodligen inte börja höjas förrän i slutet av året. Prognosen säger att reporäntan kan närma sig nollan först i första kvartalet 2019 och att den ligger på +0,49 procent första kvartalet 2020.

Detta innebär att vi kommer ha riktigt låg ränta, på samma nivå som vi haft senaste åren, i kanske två år till. Även om räntan sedan ser ut att höjas enligt Riksbankens egen prognos så är det fortfarande lågt med 0,5 procent – så de närmaste 4 åren kan fortfarande räknas som väldigt bra räntemässigt.

Låg reporänta leder till låga boräntor och vi kan med andra ord räkna med att fortsatt ha billiga bolån under ett antal år framöver. Även sparräntorna kommer givetvis att påverkas av detta på liknande vis, fast snarare negativt eftersom man vill ha hög sparränta på sitt konto och inte låg.

Hur ska man göra med bolånet?

Den ständiga frågan är hur man ska hantera sitt bolån i dagens ränteläge. Med tanke på de väldigt låga räntorna så är det också mycket låga boräntor, även om bankerna kanske inte har följt med reporäntan hela vägen till botten. Man ska förmodligen inte vänta sig att boräntorna sjunker mycket mer än de har gjort men däremot finns det förmodligen utrymme att pruta.

Snittet för listräntan för rörlig ränta (3-månadersränta) är för alla banker 1,57 procent just nu och det är billigt, men det går att få billigare om man kan pruta lite. Det är inte omöjligt att få en ränta på 1,2-1,3 procent om man bara har rätt förutsättningar när det gäller lån och ekonomi. Om man inte lyckas pruta hos sin egen bank har man också alltid möjligheten att kolla hos ett par andra banker för att se om de kan erbjuda något bättre. Att byta bank är ingen omöjlighet men många gånger kan det också räcka med att man ”hotar” med att byta bank för att befintliga banken ska ge med sig.

Kan man pruta ner sitt bolån med 0,2 procent eller något sådant så gör det faktiskt en hel del per år. Om du har ett lån på 2 miljoner så är skillnaden i ränta då 4 000 kr per år (sen blir det lite mindre om man amorterar på sitt lån under året men på ett ungefär). Det är pengar som man helt klart kan spendera på bättre saker.

Ett tips som rekommenderas är t ex att ta pengarna som man lyckats spara genom att pruta på sitt bolån och lägga undan dem på ett konto eller i någon form av säker investering och spara dem som en extra räntebuffert till den dagen räntan börjar bli lite högre igen. Tids nog kommer räntan gå upp ett antal procent och då blir dina lån ganska mycket dyrare. Att ha pengar sparade i en buffert som kan användas när detta händer är en skön känsla.

Ska man binda sitt bolån?

En annan fråga som många ställer sig är ifall man ska binda sitt bolån nu när det är billigt och läget är bra. Det finns inget helt säkert svar på den frågan då olika människor har olika inställning till den extra säkerheten som ett bundet bolån innebär.

I grund och botten är det dyrare att binda sitt bolån eftersom man idag får betala i snitt 1,57 procent i rörlig ränta och 2,10 procent för ett lån bundet på fem år. Dessutom har det historiskt sett varit dyrare att ha bundet bolån. Den rörliga räntan är alltså ett lite bättre alternativ men det är då också viktigt att man passar på att spara pengar till en buffert medan man har en låg ränta, som sedan kan användas när räntan går upp.

Att binda bolånet handlar huvudsakligen om säkerhet. Det är en slags försäkring som gör att man vet exakt hur hög ränta man kommer att ha de närmaste åren. Med tanke på hur stabil reporäntan har varit ganska länge nu och hur stabil ränteprognosen ser ut att vara så känns det dock inte som att det kommer hända så mycket med räntan de närmaste tre åren eller mer. Därför känns det onödigt att binda sin boränta i tre år eller mindre.

Av just detta skäl är räntan för ett, två och tre år inte speciellt mycket högre än den rörliga räntan. Snitträntan för tre år ligger på 1,69 procent medan rörliga som sagt ligger på 1,57 procent. Den som är för att binda sitt lån kanske argumenterar för att det är så liten skillnad att man lika väl kan binda lånet då och det argumentet har givetvis en viss validitet. Dock kan det handla om 2-3000 kr om året som man sparar på att köra rörlig ränta istället och med tanke på hur stabil reporäntan ser ut att vara framöver så är det nog inte så troligt att det kommer några stora höjningar inom de närmsta tre åren.

Ifall man ska binda sitt lån så är det i så fall på lite längre sikt så som fem år eller kanske ännu längre. Samtidigt får man då också betala lite mer i ränta. Det kommer förmodligen alltid att vara lite dyrare att ha en bunden ränta jämfört med rörlig och det man betalar för då är den där extra säkerheten. Det är bara frågan om det är värt pengarna.

Det logiska skälet till att binda sin ränta är att man själv tror att boräntorna kommer att gå upp på en nivå som är högre än det man har bundit sin ränta till, inom räntebindningstiden. Om man inte tror detta så är det ju tveksamt om det skulle vara värt att binda lånet. Dock ska man tänka på att bankerna också sitter och funderar på hur framtiden kommer att bli och de sätter sedan sina räntor efter hur de tror att ränteläget kommer att se ut om X antal år. Så det är sällan man egentligen får något ovanligt bra erbjudande på den bundna räntan.

Om man inte verkligen värderar säkerheten väldigt högt så är det oftast bäst med rörlig ränta, även om man inte vet helt säkert vad som kommer att hända i framtiden. Just nu känns det dock som en ovanligt säker och stabil period framöver och Riksbanken säger ganska tydligt att räntan kommer att vara fortsatt låg i ett flertal år framöver.

Därför tror jag mest på rörlig ränta och jag tycker att du kan försöka pruta på ditt bolån för att få ner räntan ytterligare. Du borde kunna få en ränta som ligger på 1,3 – 1,4 procent, så om du ligger högre än så har du en ganska bra möjlighet att spara pengar. När du förhandlar om en lägre ränta kan du lägga fram de positiva aspekterna i din ekonomi (om hela din ekonomi är samlad hos just den banken är det vanligen ett plus) och var tydlig med att du mycket väl kan byta bank om de inte är tillmötesgående, så ska det nog gå vägen.

Skuldkvotstaket och bolån i praktiken

Det här med skuldkvotstak har varit på tapeten ett tag nu då t ex Stefan Ingves tidigare har förespråkat detta som en ytterligare åtgärd mot svenskarnas skuldsättning. Han har sagt att det krävs fler steg än bara ett amorteringskrav för att det ska bli någon effekt och detta var det nästa steg som kanske låg närmast till hand.

Skuldkvotstak är en maxgräns för hur mycket man kan låna som mest och regeln säger att man kan låna sin egna inkomst ökat med en viss procent. När Stefan Ingves diskuterade ett förslag så var det 400 % av din disponibla inkomst som förespråkades. Alltså fem gånger din inkomst efter att skatten är dragen. Många experter tyckte då att det var ett väldigt hårt tak och att många skulle drabbas av det.

En intressant och viktig nyhet är att flera banker har valt att införa ett eget skuldkvotstak, helt på eget bevåg. De banker som nu helt frivilligt har infört ett sånt här tak är Swedbank och SEB, medan Nordea och Handelsbanken har avvaktat. De har dock varit klart mindre hårda i sina regler och satt taket på 500 % av din nettoinkomst, vilket innebär fem gånger din inkomst innan skatt. Även om detta är lindrigare så kan det fortfarande drabba en del, som slår i taket.

Ännu har inte något riktigt förslag om ett skuldkvotstak som gäller alla införts utan det är bara bankerna själva som har börjat med detta, frivilligt och som ett sätt att säkra deras intressen utöver rikets allmänna vilja att minska skuldsättningen hos invånarna. Det kan dock säkert med tiden bli tal om ett skuldkvottak som gäller alla och då är bara frågan hur generöst eller snålt tilltaget detta är.

Vad är vitsen med ett skuldkvotstak?

Poängen med ett sånt här tak har alltid varit att försöka minska svenskarnas skuldsättning och få oss att låna mindre. Det allra viktigaste är att vi lånar mindre i förhållande till vår inkomst. Tanken är att det är väldigt lätt hänt att folk lånar mycket nu när räntan ligger riktigt lågt och att de t ex köper en bostad som egentligen är lite för dyr.

Det kanske inte märks så mycket nu men när räntan börjar gå upp så kommer stora lån även att få markant högre räntekostnader varje månad och det är något man måste klara i sin ekonomi. Har man dåliga marginaler och inte har sparat tillräckligt mycket pengar för att täcka upp detta så kan det bli svårt att få det att gå runt. Ett skuldkvotstak är, liksom amorteringskravet också är, ett sätt att få oss att ta lite mindre lån / köpa lite billigare bostäder så att vi undviker denna typ av problem.

Att sätta upp den här typen av krav och regler är givetvis både bra och dåligt för den enskilde. Det kan vara dåligt på så vis att man plötsligt inte får låna riktigt så mycket som man skulle behöva och blir begränsad när man ska välja bostad. I vissa fall kan det säkerligen kännas som att skuldkvotstaket är lite för snålt tilltaget och att ekonomin borde kunna tillåta lite större lån. Å andra sidan är ju också tanken att skydda just dig som privatperson från att hamna i ekonomiska problem längre fram.

Ser man i ett större perspektiv så är tanken att försöka skydda Sveriges ekonomi rent allmänt. Ifall många får problem med sina skulder och inte klarar sina bolån osv så kan det leda till stora problem för landets ekonomi. Det är givetvis något man vill undvika och det har redan funnits exempel på vad såna här problem kan leda till om man inte är försiktig.

Det var i grunden ett liknande problem med bolån som ledde till USA:s stora ekonomiska kris 2007. Det som hände då var att bostadsbubblan sprack och bostadspriserna gick i botten och då var plötsligt många bostäder värda klart mindre än vad lånen uppgick till. Många storbanker fick problem och det ledde, tillsammans med det faktum att folk hade dålig ekonomi och spenderade klart mindre pengar, att hela landets ekonomi blev dålig.

Så påverkar skuldkvottaket ditt bostadsköp i praktiken

Amorteringskravet var tänkt som en begränsning som skulle göra att du tvingas köpa en lite billigare bostad, för när du köper bostad så är det egentligen bara månadskostnaden som är viktig. Hur mycket kommer ditt bolån att kosta dig varje månad i ränta plus amortering?

Tidigare kunde man låta bli att amortera alls på lånet och därmed slippa undan att betala ut ett par tusenlappar per månad. Amorteringen är givetvis ingen kostnad utan faktiskt en investering, men det är pengar som ska ut varje månad och som man då måste ha utrymme för i sin månadsbudget. När amorteringskravet kom så tvingades man amortera på sitt lån och det gjorde att man inte kunde undvika dessa tusenlappar. Resultatet blev att man i praktiken måste välja en lite billigare bostad.

Skuldkvotstaket kommer att ha en liknande effekt men istället för att attackera din månadskostnad så sätter man istället rakt av ett tak på hur stort lån du får ta. Taket som bankerna nu har satt är 500 % av din årliga nettoinkomst. Ifall du tjänar t ex 25 000 kr före skatt så är det på ett år 300 000 kr. Tar man det gånger fem så blir det 1,5 miljoner. Det är då gränsen för hur mycket du får låna.

Vanligen har man bottenlån som den stora billiga delen, sen eventuellt topplån i form av ett vanligt privatlån som är dyrare och sist en kontantinsats – alltså pengar som man tar direkt ur egen ficka för att betala för bostaden. Max bottenlån är 85 % av bostadens pris. När du letar bostad kan du alltså med skuldkvotstak låna som mest 1,5 miljoner ifall du har en lön på 25 000 kr i månaden och då får du lägga till resterande pengar som kontantinsats ifall du vill köpa en bostad som kostar mer än så.

Något som är värt att ha i åtanke är dock att skuldkvotstaket gäller per person och ifall man är två på ett bolån så kan man lägga ihop taken för varje person. Om ni båda tjänar 25 000 kr i månaden så kan ni således dubbla vad ni kan få låna till bostaden och då hamnar taket på 3 miljoner istället. Det gör att möjligheterna ökar en del och att man har råd till lite dyrare bostad.

Viss problematik med skuldkvotstaket

Det finns viss problematik med skuldkvotstaket och det är väl huvudsakligen att vissa grupper påverkas klart mer än andra. De som påverkas mest är förmodligen de unga, som ännu inte har tagit sig in på bostadsmarknaden och som vill köpa sin första bostad. De unga har vanligen inte något större kapital att bidra med vid bostadsköp så de måste förlita sig på lån.

Dessutom har man ofta kanske inte den högsta lönen i början av sin karriär, även om man med tiden borde ha en vettig löneutveckling och få bättre lön. Det innebär att man som ung kanske får ett tak på sitt lån som är lite för lågt i förhållande till vad man egentligen kommer att klara av med tiden.

Vidare drabbas framför allt dem som vill köpa en bostad i en större stad där bostadspriserna är högre. I våra största städer och i stora städer med bostadsbrist är prisnivån riktigt hög och då är det klart fler som får problem att köpa en bostad som faller inom ramarna för skuldkvotstaket. Samtidigt är det givetvis många unga som vill skaffa bostad i t ex Stockholm eller Göteborg och i dessa städer finns också många jobb, vilket gör att de unga söker sig dit eller behövs där.

Skuldkvotstaket kan med andra ord leda till att vissa grupper inte kan ta de lån som de behöver och hindras på ett sätt som egentligen inte är gynnsamt. Det man kan tänka sig är att det kanske kunde krävas någon specialregel för vissa fall eller att man kombinerade taket med en annan bedömning som kunde väga tyngre och tillåta vissa att låna mer om de i övrigt uppfyller en del kriterier.

Skuldkvotstaket och framtiden

Just nu har som sagt några banker infört ett skuldkvotstak men långt ifrån alla. Det är bara två av storbankerna och mig veterligen ingen av de andra bankerna som erbjuder bolån så som IKANO Bank, SBAB eller ICA Banken. Så frågan är först och främst ifall de andra bankerna kommer att följa efter och införa egna tak, eller om de skippar detta.

Nästa fråga är då om och när ett allmänt skuldkvotstak kommer som gäller för alla. Det är något som t ex Riksbanken och Finansinspektionen har diskuterat och det kan säkert bli aktuellt. Speciellt ifall bankerna inte riktigt nappar på att införa det självmant. Frågan blir då vilka regler som kommer – vad gränsen kommer att bli och ifall man räknar på disponibel inkomst eller nettoinkomst osv. Allt detta blir givetvis intressant för oss som är sugna på att köpa en bostad det närmaste året eller så.

Sista frågan är vad ett skuldkvotstak kan göra för bostadsmarknaden. Den har varit väldigt het länge nu och bostadspriserna har varit riktigt höga. Det skulle alltså kanske inte vara helt fel om den kunde svalkas aningen, men risken är att ett skuldkvotstak faktiskt svalkar bostadsmarknaden mer än vad som är önskvärt. Det kan bli lite av en kalldusch för folk som har köpt dyra bostäder om priserna plötsligt börjar gå ner rejält.

Ett skuldkvotstak är faktiskt en ganska stor åtgärd som påverkar många människor och det vore lustigt ifall det inte hade en hyfsat stor effekt på bostadspriser. Med både amorteringskrav och skuldkvotstak som begränsar köparna så blir det givetvis så att de inte kan betala lika mycket för sina bostäder som tidigare och då kommer förmodligen priserna tids nog att påverkas.