Nytt upplägg för bostadsrätt en intressant väg att gå?

Just nu är det lite hårdare tider på bostadsmarknaden och det går trögare att sälja bostadsrätter. Länge var det fullt ös på bostadsmarknaden och priserna steg mot skyarna. Oavsett om man vill kalla det för en bubbla eller ej så är det klart att det var höga priser och en viss eufori på marknaden, som nu har mattats av en del.

Det verkar som att ett flertal fastighetsägare börjar ställa om eller fundera på att ställa om till hyresrätter. En kombination av en låg efterfrågan och att priserna har börjat falla lite är det primära skälet till omställningen.

Ett problem som jag även tidigare har nämnt är att det känns som att fastighetsbolagen inte planerar så mycket när de bygger. Så fort bostadsmarknaden går bra så börjar alla bygga bostäder direkt och så bygger de som tokiga. Helst bostadsrätter givetvis då dessa ger bättre betalt och då får man tillbaka pengarna direkt och slipper en del krångel.

Om det hade funnits lite mer tanke och planering bakom så hade man ju kanske försökt bygga förebyggande, så att det fanns bostäder klara inför en period med hög efterfrågan, istället för att bara sitta och vänta. Dock är nog tyvärr tveksamt om fastighetsbolagen skulle kunna tänka sig denna strategi, som ju är klart bättre för oss som letar ny bostad, med tanke på att det är en lite större risk.

Ett annat skäl till att de inte bygger förebyggande kan vara att de gärna vill se att efterfrågan långt överskrider utbudet, vilket ju leder till att priserna går upp. Bristen på bostäder trissar upp priserna och när priserna är höga nog börjar man bygga och försöker sedan sälja så mycket som möjligt så dyrt som möjligt.

Även om detta säkert ger klirr i kassan så är det tyvärr också en ganska tråkig strategi eftersom den skapar obalans på bostadsmarknaden och bidrar till att trissa upp priserna genom att skapa skevhet i utbud och efterfrågan.

Nytt upplägg en hybrid mellan bostadsrätt och hyresrätt

Det jag ska prata om i den här artikeln är dock något annat, som drog till sig mitt intresse nyligen. Jag såg några artiklar om fastighetsbolaget Well Fastigheter som för det första gjort om vissa av sina bostadsrätter till hyresrätter på grund av bristande intresse från köpare och fallande priser, men de tänkte även satsa på en ny modell.

De kallade det själva för Brf 2.0, alltså en utveckling av bostadsrättsföreningen och tanken är att föreningen ska låna upp pengarna för bostäderna och stå för det stora lånet och sedan istället sälja lägenheterna till ett klart lägre pris. Man för alltså över den stora delen av finansieringen från köparen till föreningen.

Poängen är att man kan sälja bostadsrätterna till mycket lägre priser än normalt. I normala fall kan man säga att föreningen brukar låna ca 20 procent medan köparen lånar upp till 85 procent. I det här fallet är det istället så att föreningen lånar upp till 88 procent och köparen står för resten. Det skulle i praktiken innebära ett pris på runt 10 000 kr per kvadratmeter i bostadsrättsföreningen där de tänker testa nya upplägget.

Ett sånt här upplägg har både fördelar också nackdelar. Det blir givetvis mycket billigare att köpa en bostadsrätt men däremot blir avgiften till föreningen mycket högre istället, eftersom man måste finansiera lånen som finns i föreningen. Det är som en slags hybrid mellan bostadsrätt och hyresrätt på så vis.

På det här viset kan man få medlemskap i en bostadsrättsförening och äga sitt boende men det blir givetvis skillnader jämfört med en vanlig bostadsrätt. Man kan inte ta ett traditionellt bolån för denna typ av bostadsrätt eftersom den redan är belånad. Man måste alltså finansiera den med sparade pengar eller med ett vanligt privatlån som har högre ränta.

Eftersom föreningen har ett så stort lån (de räknar med ett lån på minst 20 år med 1 procent amortering per år) finns det en viss osäkerhet. Ingen har gjort något liknande förut och det är svårt att bedöma utvecklingen av avgifterna. Med tanke på att det finns stora lån och dessa påverkas av framtidens räntenivåer och andra faktorer så kan det finnas en risk att de redan höga avgifterna blir ännu högre.

Är då detta ett vettigt alternativ till en vanlig bostadsrätt?

Som alltid finns det både för- och nackdelar att ta med i beräkningen. Det finns möjligheter att göra något annorlunda men också risker förknippade med detta. Det är alltid svårt att i förväg veta om utfallet blir bra eller ej, men vi kan åtminstone titta på de viktigaste delarna och göra en bedömning.

Well Fastigheter kallar detta för ett sätt för folk att komma in på bostadsmarknaden och det är något jag egentligen inte gillar. Det här med “att komma in på bostadsmarknaden” handlar egentligen huvudsakligen om att lyckas köpa sin första bostad och att på så vis kunna få ett boende som man kan investera i genom amorteringar, renovering och så vidare. När man slutligen säljer så kan man förhoppningsvis göra vinst och lägga vinsten på nästa bostadsköp och på så vis arbeta upp ett kapital för bättre bostadsköp.

När man köper en bostadsrätt av den här modellen så kan man givetvis till viss del säga att man har samma fördelar men man får ju komma ihåg att den klart största delen av bostaden ägs av föreningen och den största delen betalas via avgiften. Det är inte troligt att värdet ökar alls lika mycket på en sådan bostadsrätt som på en vanlig. Det är svårt att säga ifall renoveringsarbeten som görs kommer att vara värda lika mycket här som i en lägenhet där man äger största andelen själv t ex. Värdet på den bostad man har köpt är med andra ord i grunden inte så högt, vilket Well Fastigheter också själva varnar köpare för.

Jag kan hålla med om att en ny modell som låter folk köpa en bostad utan att behöva ta jättestora lån kan vara en intressant idé. Det kan ge vissa möjligheten att prova på en ny variant av ägande som passar dem bättre. Det här med att kalla det för hybrid mellan bostadsrätt och hyresrätt är ganska passande men det gäller också att man kan utnyttja fördelarna med bostadsrätter för att det ska bli vettigt.

Ett alternativ för låginkomsttagare?

Det här med att det skulle vara ett alternativ för låginkomsttagare är något som jag ställer mig aningen frågande till. Är det verkligen så stor skillnad i boendekostnad totalt jämfört med en vanlig förening? Och det som avgör hur dyr bostad man kan köpa är ju hur mycket det kommer att kosta dig varje månad med ränta, amortering plus avgift till förening.

De totala lånen borde ju vara liknande för denna bostad också bara att det är föreningen som tar det stora lånet. Dock får du betala för detta lån genom avgiften till föreningen ändå. Så det som du tjänar i ränta och amortering på ditt eget lån (som blir relativt litet) kan du mycket väl få betala i form av avgift istället.

Med tanke på att du inte kan ta ett vanligt bolån för att köpa en sån här bostad så kan det även tänkas att en del använder blancolån för att få råd och dessa lån är betydligt dyrare än bolån. Denna högre ränta bör också vägas in.

Om det är så att du redan har pengarna som behövs sparade och inte behöver låna så kan det tänkas vara lite mer förmånligt då du slipper blancolånet helt. Dock kan man fråga sig om det är speciellt många låginkomsttagare eller folk som står utanför bostadsmarknaden som har dessa summor sparade? För en tvåa på t ex 50 kvadrat behöver man ha minst 500 000 kr att slänga fram lite lätt.

Jag kan inte på rak arm säga att jag är negativ till denna typ av bostadsrättsförening men jag är lite skeptisk till upplägget och hur bra det verkligen är. Det kan tänkas att det låter bra vid en första anblick men att sanningen är att det inte blir så roligt på sikt. Det är en ganska osäker modell där föreningen tar stor risk och där din egen möjlighet till vinst är klart begränsad.

Om denna modell blir framgångsrik får vi helt enkelt se med tiden. Jag skulle dock inte våga vara med och satsa i början utan i så fall vänta några år för att se om det verkar fungera och vad eventuella fördelar och nackdelar samt fallgropar kan vara. Om det ser ut som en fungerande och vettig modell när den är mer beprövad så ska jag då omvärdera mitt beslut.

Flytta till billigare boende för att klara högre räntor?

Vi står inför en lite mer osäker period från och med nästa år, då räntorna kan börja höjas för första gången på länge. Högre boräntor kan komma att slå hårt mot folk som har köpt dyra bostäder under bostadsmarknadens peak de senaste två åren eller så.

Alla de som har köpt en bostad vars pris innebär att man ligger nära sin maxgräns för utgifter varje månad kommer att påverkas av de högre räntorna. Mängder av bostäder har sålt och köpts under de senaste åren och priserna har varit rekordhöga i många fall. För den som har köpt en dyr bostad kan det vara problematiskt med höjda räntor.

Att räntorna kommer att gå upp igen är ingen hemlighet eller något överraskande, för den nivå som vi ligger på just nu är helt klart lägre än vad som är normalt. Vi har haft en historiskt låg minusränta och det har i princip varit ”rea” på räntan ganska länge. Men det är ju inget som kan hålla i sig i all evighet, utan förr eller senare kommer vi återvända till mer normala nivåer.

Man ska klart tänka på att dagens ränteläge är ovanligt lågt. I oktober 2008 låg den rörliga räntan på runt 6,40 procent men sen började den gå ner ganska rejält under slutet av året och landader på runt 2 procent under våren 2009. Räntan var sedan riktigt låg fram till sommaren 2010 då den började gå upp igen.

2011 var boräntan i oktober uppe på runt 4,30 procent igen. Under 2012 började den så sakta gå nedåt och sjönk under kommande år ner till dagens nivå. Den har legat still på runt 2 procent sen i början av 2015. Detta är alltså listräntorna hos en vanlig storbank. Den riktiga räntan man har kunnat få har alltid varit aningen lägre i och med att man har kunnat pruta ner den en del. När listräntan idag ligger på 2 procent så är det vanligt att kunna få en faktisk ränta på runt 1,5 procent.

Många har köpt en för dyr bostad

Det man kan se när man blickar bakåt är att det inte var så värst länge sen vi hade en ränta på åtminstone 4 procent, vilket är det dubbla jämfört med dagens ränteläge. 4 procent är med andra ord inte alls någon konstig ränta eller ovanligt hög på något vis, utan det är dagens ränta som snarare är lägre än vanligt. Det är troligt att vi om två, tre år börjar komma tillbaka till en högre ränta. Den kanske inte blir 4 procent men kan mycket väl snart ligga på 3 procent. Bara det skulle innebära ungefär 50 procent högre räntekostnader.

Tyvärr är det väldigt lätt att glömma bort allt annat än det som är just nu och så kör man bara på utan att tänka på hur det kan bli i framtiden. Bankerna räknar alltid på en klart högre kalkylränta när de avgör hur mycket du kan få låna av dem just av det skälet. De vill att du ska kunna klara din ekonomi även om räntan skulle gå upp till t ex 6-7 procent istället för att ligga runt 1,5-2 procent. Dock måste även du själv vara beredd på högre räntenivåer.

Det är tyvärr många som inte tänker så långt framåt och som på sätt och vis räknar med att räntorna ska ligga kvar på samma låga nivå hela tiden. Dessa personer har köpt dyra bostäder som de måste betala mycket för varje månad. Den stora avgörande faktorn är hur stora marginaler man har i sin ekonomi. Det gäller att man har extra pengar att ta ifrån så att man inte ligger precis på gränsen i dagsläget.

Om du vill veta vad en ränta på 3 procent istället för dagens 2 procent kommer att göra så får du helt enkelt lägga på runt 50 procent på din räntekostnad. Om du idag har ett lån på t ex 2 miljoner så innebär det en räntekostnad på runt 2 500 kr i månaden om du har lyckats få ner din ränta till 1,5 procent hos banken. En ökning på 50 procent skulle leda till att du måste betala runt 3 750 kr i månaden istället.

Om räntan skulle gå upp till 4 procent, vilket inte alls är otroligt att den gör tids nog, så blir det ungefär en dubblering av räntan från dagens nivå. Då skulle du med ditt lån på 2 miljoner behöva betala runt 5 000 kr i månaden i ränta. Till detta får du lägga amortering och sedan andra kostnader som hör till boende och slutligen givetvis andra räkningar, mat osv. Går din ekonomi fortfarande ihop i det här läget?

Åtgärder för att rädda ekonomin vid högre räntor

Ju dyrare bostad du har köpt och ju större lån du har tagit, ju mer påverkas du av räntehöjningar. Om man har ett lån på 2 miljoner så är skillnaden i räntekostnad runt 2 500 kr i månaden om man räknar med att räntan dubblas från dagens nivå. Om man har köpt en dyrare bostad och har exempelvis 3,5 miljoner i bolån så blir det större skillnad. Då får du betala hela 4 375 kr mer i månaden.

Frågan är hur stora marginaler du har i din ekonomi. Hur skulle du påverkas av att behöva betala 2 000 – 4 000 kr mer varje månad? Skulle du klara detta utan några större bekymmer, skulle du tvingas göra förändringar i din budget och dra ner på andra saker eller skulle du kanske till och med få problem att få din ekonomi att gå ihop?

Det finns några tips på hur du ska hantera din ekonomi för att skydda dig mot höga räntor. De flesta bra tips handlar dock om saker som du bör göra i god tid innan räntorna stiger. Det är inga snabbfixar som magiskt hjälper dig som redan sitter i en dålig situation utan sådant som man bör göra med lite framförhållning.

Spara i en räntebuffert

Ett väldigt bra tips är att spara pengar för framtiden i en så kallad räntebuffert. Om din nuvarande ränta ligger på 1,5 procent eller 2 procent etc så kan du själv räkna ut vad du skulle behöva betala varje månad om räntan blir t ex 0,5 eller 1 procent högre än den verkligen är. Alltså ett framtidsscenario. Du tar sedan och lägger undan mellanskillnaden mellan vad du betalar i ränta idag och vad din räntekostnad skulle bli med den högre räntan och sparar dessa pengar.

Med andra ord; om du idag har en räntekostnad på 2 500 kr så skulle du kunna räkna på en ränta som är t ex 33 eller 50 procent högre. Om räntan skulle gå upp med 0,5 procent från dagens nivå så skulle detta motsvara ungefär 33 procents höjning om du lyckats få runt 1,5 procent i ränta idag. Rent faktiskt skulle det bli 825 kr mer i månaden.

Du skulle då kunna lägga undan 825 kr extra varje månad i en räntebuffert, t ex på ett sparkonto. Dessa pengar kan sedan användas som ett stöd för din ekonomi den dagen då räntan faktiskt går upp. Om du inte behöver ta ifrån din räntebuffert för att klara ekonomin så ska du givetvis inte göra det i onödan men om det börjar bli kärvt så har du åtminstone sparat lite extra.

Ju längre tid du har på dig att spara till denna buffert ju bättre, så se till att börja i god tid. Det är ingen större vits att försöka spara precis innan räntan går upp eller när den har börjat stiga, för då har du inte nog med tid för att samla ihop en bra summa. Börja alltså spara så fort räntan är låg och håll igång sparandet så bra du bara kan. Det är viktiga pengar.

Pruta på din boränta

Man får inte underskatta att pruta / förhandla om boräntan. Även om ränteläget är lågt idag så finns det ändå utrymme att pruta och få ner räntan en del. Listräntorna ligger på runt 2 procent men det går normalt ganska bra att få ner räntan till åtminstone 1,5 procent. Kanske kan man komma ännu lägre om man har god ekonomi och är en bra kund för banken.

Genom att pruta ordentligt på räntan nu så kan du spara en hel del pengar årligen. Om du har ett bolån på 2 miljoner och lyckas få en ränta på 1,45 procent istället för de 2 procent som listräntan erbjuder så har du redan här sparat in runt 11 000 kr om året i räntekostnader. Ju högre ditt bolån är ju viktigare blir varje liten tiondels procent då det kan göra många tusenlappar per år.

Flytta till en billigare bostad

Det här är ett tips som kan kännas drastiskt men som kanske är bättre än man kan tro. Om du har köpt en dyr bostad som ligger på gränsen till vad du klarar av i din ekonomi och om din budget är maxad så kan detta vara det mest logiska tipset. Det är en stabil långsiktig lösning som gör din ekonomi bättre och tryggare.

Visst kan det kännas tråkigt att ”byta ner sig” eller vad man vill kalla det, med tanke på att man kanske måste nöja sig med en bostad som antingen är mindre, inte lika fräsch eller har ett lite sämre läge. Men om alternativet är att hamna i ekonomiska besvär när räntan börjar stiga så kanske det inte är allt för dumt ändå.

Flera privatekonomer förespråkar just detta alternativ. Har du en bostad som är dyr och som redan nu är närmare max vad din ekonomi klarar av så är det ganska uppenbart att det kommer att bli problem om räntekostanderna ökar med 50 procent eller kanske mer på sikt. Du kan enkelt räkna på detta och se hur din budget blir med en högre ränta.

Att räntan kommer att gå upp är ganska säkert, bara att vi inte vet exakt i vilken takt och hur mycket den kommer att landa på till slut. Så det är bara en tidsfråga egentligen. Frågan för dig är om du vill riskera din ekonomi eller om du vill vara lite smart och byta till en billigare bostad i förebyggande syfte.

Man kan givetvis vänta ut det hela och se hur bra man klarar högre räntor. Kanske man tänker att om räntan går upp och jag då inser att det blir svårt att få ekonomin att gå ihop så kan jag då sälja och köpa en billigare bostad. Det kan funka – men tänk på att bostadsmarknaden troligen kommer att ha vara klart svalare i framtiden än den är nu. Du kan mycket väl få ut en hel del mindre för din bostad än du köpte den för och då blir det också svårare.

Fördelen med att byta ner dig nu direkt är att du förhoppningsvis kan få ungefär samma för din bostad som du köpte den för eller mer (beroende på hur länge sen det var som du köpte den). Du har även fördelen att du gör omställningen i god tid och slipper riskera din ekonomi.

Räntebesked på torsdag – vad kan vi vänta oss?

Nästa räntebesked från Riksbanken kommer på torsdag den 7 september. Då får vi veta om de kommer att höja räntan eller behålla den på nuvarande nivå, vilket är -0,50 %. Många tror att räntan kommer att förbli kvar på samma nivå lite till. Detta trots att minusränta egentligen ska ses som en specialåtgärd för problematiska tider.

Skälet till att Riksbanken inte väntas höja räntan under detta möte, utan snarare vänta tills nästa, är att man normalt ger någon indikation på höjningar i förväg så att marknaden hinner förbereda sig för detta. På så vis minskar man risken för att det blir en onödigt stark reaktion. Eftersom det inte har kommit någon sån här förvarning så är det logiskt att tro att det inte blir någon höjning denna gång men kanske nästa.

Det är många som tycker att det är dags att höja reporäntan. Minusränta är som sagt tänkt lite som en slags krisåtgärd för dåliga tider, när man verkligen behöver sätta fart på inflationen osv. Just nu är inflationen tillbaka på rätt bana och den svenska konjunkturen är stark. Då behövs inte den här typen av åtgärder.

Tidigare har röster även höjts där man har påpekat att sänkningar av räntan medan den ligger på så mycket minus inte längre är alls lika effektivt som verktyg för att styra konjunkturen och att man borde satsa på andra metoder istället. Nu har inte reporäntan sänkts på ett tag men det är helt klart så att det signaleras från flera håll att man borde höja den upp till plus igen.

DI:s skuggdirektion röstar för höjd reporänta på torsdag

Skuggdirektionen är en grupp av ekonomer med olika framstående roller i samhället. De har funnits sedan 2006 och deras ”jobb” är att ha en alternativ åsikt om reporäntan. De röstar också om räntan precis som Riksbanken, även om deras resultat är inofficiellt och inte har någon betydelse utöver att den speglar vad duktiga ekonomer tycker.

I Skuggdirektionen finner vi t ex Handelsbankens Chefsekonom Ann Öberg, före detta finansmarknadsminister Peter Norman och före detta ordförande i Sjätte AP-fonden Ebba Lindsö. Det är alltså starka namn som sitter med.

När de denna gång röstade om reporäntan blev det väldigt tight och det blev en utslagsröst som avgjorde att man till slut hamnade på att räntan ska höjas med 0,25 %. De övriga medlemmarna i direktionen, som röstade för att lämna räntan oförändrad, flaggade dock för att även om de ville ha räntan kvar på samma nivå nu så kunde de helt klart tänka sig en höjning i december.

Skuggdirektionen har som sagt inget konkret att säga till när det gäller reporäntan, men deras åsikter väger givetvis ganska tungt med tanke på att det handlar om duktiga och insatta ekonomer. Det är kanske som sagt inte så troligt att det blir en höjningar av räntan om några dagar, men allt tyder på att det åtminstone kommer en sådan vid nästa räntebesked. Vi kan förmodligen vänta oss att de säger något om sina kommande planer på höjningar vid presskonferensen.

Räntan på väg upp – vad innebär det?

Vi har haft en väldigt lång tid med en väldigt låg ränta. Rekordlåg till och med. Det har inneburit låga boräntor och det har varit ”billigt” att låna. Det har också varit svårt att få någon vettig ränta på sitt sparkonto av samma skäl. Den låga boräntan har lett till att bostadsmarkanden har blomstrat och nått nya höjder.

Höjd ränta innebär på sikt lite högre boräntor och att bostadsmarknaden säkerligen stannar av lite. Kanske kommer bostadspriserna att sjunka lite eller åtminstone stanna av och alla som har bolån med rörlig ränta kommer att få känna av aningen högre kostander för sitt boende.

Om räntan skulle höjas så händer nog inget drastiskt. De flesta borde vid vara beredda på att det kommer höjningar framöver. Riksbanken har varit tydliga med sin långsiktiga plan och följer den ganska väl. På lite längre sikt, om två eller tre år, så kan räntan ha gått upp en hel del och då får vi räkna med att boendet är dyrare.

Den som har planerat sin ekonomi och har lite marginaler och ett vettigt sparande kommer nog inte att ha några större problem. Tyvärr finns det många som inte har så bra marginaler och som kan komma att få problem ifall räntan stiger lite mer. Det är därför viktigt att man sparar till en räntebuffert, speciellt om man har rörlig ränta. När räntan är låg har man råd att spara extra pengar, som sedan kan användas för att dryga ut kassan när räntan är hög.

Renovering ur ett ekonomiskt perspektiv

Jag och min sambo har precis köpt en lägenhet. Den hade en bra planlösning och storlek etc och ligger i ett trevligt område, men den är lite äldre och inte renoverad. Så vi måste renovera den själva. Att renovera ett hus eller en lägenhet är intressant ur många perspektiv och här tänkte jag dela med mig av lite funderingar ur ett ekonomiskt perspektiv.

Några viktiga frågor som man kan ställa sig när man ska renovera är t ex;

  • Hur mycket kommer min renovering kosta totalt?
  • Hur kan jag spara pengar när jag renoverar?
  • Hur mycket kan jag tjäna på att ha renoverat när jag ska sälja?
  • Vad kommer att ge bäst värdeökning i förhållande till kostnad?
  • Hur ska jag finansiera min renovering?

Något som spelar in väldigt mycket på hur man tänker inför en renovering är givetvis vad syftet med renoveringen är. Om man exempelvis har ett hus som man har tänkt bo kvar i länge och helt enkelt vill förbättra saker för sig själv inför framtiden så blir det annorlunda än om man har tänkt flytta inom några år. Den som planerar att bo kvar renoverar huvudsakligen för sin egen trevnad medan den som ska flytta förmodligen väger in vad renoveringen kan göra för försäljningspriset längre fram.

Hur vi tänker angående vår renovering

Vi vet att vi inte kommer att bo kvar i den här nya lägenheten allt för länge. Planen är att det kanske bli upp mot tre år men inte så mycket mer än så. Eftersom att vi har en sådan klar gräns så har det redan nu tankar på försäljning i bakhuvudet och att man vill få ett så bra pris som möjligt. Hade vi tänkt stanna på obestämd tid så hade vi förmodligen inte funderat lika mycket på hur vi kan maximera renoveringens kostnad i förhållande till försäljningspris längre fram.

För vår del kändes det bra att välja en lägenhet som behövde renoveras, som vi kunde få till ett lägre pris, eftersom vi kände att vi har större marginaler på det här viset. Renoveringen kommer att göras på ett sådant sätt att vi kan öka värdet på lägenheten så mycket som möjligt samtidigt som vi också renoverar för att få ett trevligt hem att bo i de närmaste åren.

Eftersom vi räknar med att flytta inom några år så satsar vi inte stenhårt på att göra lägenheten helt perfekt efter vad vi själva skulle vilja ha. Utan vi satsar på att göra en prisvärd renovering men som också ger oss en trevlig lägenhet att bo i. Detta innebär att vi t ex väljer lite mer neutrala färger och lösningar men även att vi inte lägger de där extra pengarna på exklusiva material eller annat som man annars kanske skulle ha unnat sig.

Planen är att ha en bestämd budget för renoveringen så att vi kan lägga ihop priset på bostaden med den totala renoveringskostnaden och då får ett slutpris som ligger en bit under vad vi sedan räknar med att vi kan sälja lägenheten för. Ju mer renoveringen kostar ju mer kommer även lägenheten att kosta totalt. Då krymper den potentiella vinsten också med motsvarande belopp, varför det känns viktigt att ha bra koll på kostnaderna.

Öka värdet mest till minsta möjliga kostnad

Renovering ska normalt öka värdet på din bostad. Hur mycket värdet ökar är alltid svårt att säga men förhoppningen är ju i de flesta fall att värdet ska öka med en större summa än vad man betalade för att utföra renoveringen. På så vis blir det ju lite vinst på det jobb man gör. Vissa saker kan dock öka värdet mer eller mindre i förhållande till pris. Det beror ofta också på om man gör lite jobb själv eller anlitar någon annan, vilket blir klart dyrare.

De saker som ökar värdet mest på en lägenhet är t ex fräscht badrum, fräscht kök, nymålat / nytapetserat och fint golv. Badrum är ett bra exempel på något som verkligen kan göra skillnad. Ett nyrenoverat fint badrum med kakel lockar ofta så mycket mer än ett slitet badrum med plastmatta och det kan göra stor skillnad på slutpriset när du säljer.

Badrummet viktigt men också dyrare

Dock är badrummet även en av de saker som kostar allra mest att fixa. Det är svårt att göra badrummet själv om man inte är mycket händig och har rätt kompetens, eftersom det handlar om godkända tätskikt, VVS-arbeten och annat som kräver speciell kunskap. Detta innebär att det oftast krävs att man anlitar någon för att göra jobbet.

Ett badrum kan kosta mellan 100 – 300 000 kr att göra, så det är en stor kostnad. Ett fint badrum höjer värdet på bostaden men det finns gränser för hur mycket högre priset kan bli bara tack vare ett nyrenoverat badrum. Om man tänker att man ska sälja sin bostad kan man alltså försöka renovera badrummet inom en rimlig budget, så att man inte lägger för mycket krut där på fina och dyra material och inredning, som sedan inte betalar sig i form av högre försäljningspris.

Köket kan också sluka pengar men är lite lättare

Köket är lite samma som badrummet då ett fint nytt kök kan öka värdet rejält. Kök och badrum är de två stora saker som de flesta kollar på när de funderar på att köpa bostad – om dessa saker redan är klara och fina eller om det finns något som måste fixas. Att fixa badrum och kök innebär en del jobb och är vanligen de dyraste rummen att få ordning på. Om dessa saker är fina när man flyttar in slipper man jobbet och notan för en dyr renovering.

När det gäller köket kan man dock göra mer själv om man bara är lite händig. Det är klart enklare att bygga ihop ett nytt kök själv då man bara behöver kunna bygga ihop stommar, lägga bänkskiva, kakla lite osv. Det finns inget som hindrar dig från att slänga ihop ditt kök själv så länge du har lite koll och tummen inte är placerad mitt i handen. Då kan man spara en hel del pengar.

Det finns också många prisvärda kök för den som vill hålla kostnaden nere. Det går att få en fin lösning från t ex IKEA till ett bra pris och sedan man man givetvis alltid lägga på mer och finare saker i utbyte mot ett högre pris tills man når en nivå som man är nöjd med.

Golv och väggar enkelt sätt att höja värdet på din bostad

Man ska inte underskatta att helt enkelt bara måla väggarna (och taket för den delen). Alternativt tapetsera. Det kostar inte så mycket att måla om sin bostad om man gör jobbet själv. Det är heller inte så svårt att måla att man måste hyra in någon som gör det åt en.

En nymålad och fräsch bostad, med väggar i bra färg (vanligen ljusa färger så som vitt, ljusgrått och annat neutralt), kan öka mycket i värde samtidigt som det inte kostar allt för mycket att bekosta den delen av renoveringen.

Det är lite liknande för golv också. Allra helst vill folk ha trägolv och det finns många fina parkettgolv som gör jobbet. Man kan hitta både billiga och dyra golv så här har man möjligheten att styra lite över vilken nivå man vill hamna på. Du kan utan problem på egen hand lägga ett nytt prisvärt parkettgolv – det kommer att göra bostaden klart finare och höja värdet, utan att det blir allt för dyrt.

Så även om badrummet fortfarande är i toppen när det gäller var folk tittar på i en potentiell bostad, när de bestämmer hur mycket de vill betala för den, så finns det trots allt ganska många billigare saker som kan spela stor roll. Om man är bara lite händig och har någon typ av vision för hur man vill förbättra sin bostad så kan man ganska enkelt öka värdet på bostaden klart mer än vad man måste betala för renoveringen. Detta speciellt om man gör bra val när man piffar till bostaden.

Att finansiera en renovering

När man ska renovera behöver man pengar. Man kan göra en liten renovering eller en stor och givetvis kan kostnaderna för att renovera vara enormt varierande beroende på vad man ska göra. Hur man än vänder och vrider på det så blir det dock ofta en hel del pengar.

En del har gott om sparade pengar och kan helt enkelt ta dessa pengar för att bekosta renoveringen. Det är dock vanligare att man tar någon typ av lån för att ha råd att renovera. Allra bäst är om man kan belåna sin bostad ytterligare och använda bottenlånet för att skaffa fram pengar till detta. Eftersom bolånet har en så låg ränta så blir det i de flesta fall väldigt fördelaktigt.

I annat fall kan man t ex ta ett privatlån eller liknande. Ett privatlån har högre ränta och det blir ett dyrare lån. Detta är något man får räkna in som en del av sin budget när man planerar sin renovering. Om man inte har några pengar sparade att renovera för så innebär lånet helt klart en kostnad som man bör väga in.

Något som är värt att tänka på är att när man renoverar så ökar man värdet på sin bostad och då kan den förhoppningsvis värderas högre av banken också. Det innebär att man efter en renovering kan begära en värdering och om värdet har gått upp kan man då fråga banken om de kan tänka sig att låta dig låna mer på din bostad.

Renoveringslån – smart men inte längre lika vanligt

Det är vanligt att ta ett privatlån för renovering men det finns även något som kallas för renoveringslån. Detta är ofta lite likt ett vanligt privatlån men det finns några speciella förutsättningar som gör det till ett lite mer fördelaktigt lån. Den huvudsakligen fördelen är att man i de flesta fall kan omvandla renoveringslånet till en del av bolånet efter att renoveringen är slutförd. Bostaden har då ökat i värde och det finns mer utrymme inom bottenlånet.

En ytterligare fördel med renoveringslånet är att det brukar ha en lägre ränta än ett vanligt privatlån. Om privatlånet kanske har en ränta på 4-5 procent så kan renoveringslånet liggga på 3 procent. Dock kan detta givetvis variera mellan banker och även beroende på vem som lånar. Renoveringslån är idag mer ovanligt och erbjuds endast av några få banker. De övriga ger dig huvudsakligen vanliga privatlån när du ska renovera.

Kontokredit vid renovering

Något som är ganska smart när man ska renovera är att skaffa sig en kontokredit eller liknande istället för ett vanligt lån. Om man tänker sig att man tar ett helt vanligt privatlån till sin renovering så innebär det vissa specifika regler. Om du exempelvis lånar 300 000 kr så innebär det (även om du tänker dig att du kan omvandla detta lån till en del av bolånet efter renoveringen) att du måste börja betala ränta på lånet direkt och även att du måste börja återbetala mer eller mindre direkt.

När man renoverar kan man tycka att det blir lite konstigt att behöva påbörja återbetalning av lånet inom en månad. De 300 000 kr som man har lånat är förmodligen vad man vill renovera för och då blir det lite dumt om man ska betala tillbaka ca 2000 kr varje månad. Ett bättre alternativ är då en kontokredit.

Kontokrediten fungerar så att du har ett konto där du har X kr att tillgå (exempelvis 300 000 kr) men där pengarna kommer från en kredit snarare än att du har satt in pengar på kontot. Du kan ta ut pengar från kontot när du behöver dem, t ex för att betala saker till din renovering. Det är först när du använder några pengar som du behöver betala ränta på dem och du betalar även bara ränta på just det belopp som du har använt.

Detta innebär att så länge du inte har utnyttjat krediten så kostar den dig ingenting. När du sedan ska betala för arbete eller material till din renovering så utnyttjar du då bara den delen av krediten som du behöver och betalar ränta på detta belopp. Om du inte behöver använda några pengar förrän två månader in i renoveringen så har du då sluppit ränta på beloppet fram tills dess.

Eftersom det är en kredit så behöver du inte heller amortera. Du bara tar från krediten när du behöver den. Tanken är att du helst ska ha avtalat med banken att du senare kan omvandla den utnyttjade krediten till en del av ditt bolån och att du också har en viss tid på dig att göra klart din renovering och värdera om din bostad. Gör på det viset blir det smidigt, i annat fall kommer du behöva amortera på skulden tids nog.

En kontokredit är riktigt smart eftersom det bara finns fördelar. Du betalar bara ränta på det belopp du verkligen utnyttjar och bara under den tid som du utnyttjar det. Du behöver inte amortera på lånet men du har ändå allting lättillgängligt. Med lite tur har du även en bra ränta på din kredit. Detta är ett riktigt smidigt sätt att låna till renoveringen.

Gör en ordentlig budget före renovering

Något som är väldigt viktigt är att göra upp en noggrann plan innan man sätter igång med sin renovering. Detta är viktigt av många skäl men huvudsakligen för att man ska kunna få en uppfattning om vad man kan göra och hur man ska gå tillväga för att lyckas renovera inom sin budget.

De flesta renoveringar har en begränsad budget och kräver att man klarar av att göra en viss mängd renoveringsjobb inom ramen för ett visst antal kronor. Antingen beror det på att man har sparat så mycket pengar och alltså har det beloppet att tillgå eller att det är så mycket man har lyckats låna. Kanske tycker man helt enkelt bara att ett visst jobb (t ex ett nytt badrum) inte får kosta mer än X kronor, för att det annars blir för dyrt.

En bra planering och budget gör att man kan få koll på sina utgifter och det gör stor skillnad på många olika sätt. Jag har t ex räknat med att renovera för ca 200 000 kr i vår nya lägenhet. Att jag valde detta belopp beror huvudsakligen på att det gjorde att slutpriset för lägenhet plus renovering hamnade på en ok siffra i förhållande till vad lägenheter i det området brukar vara värda.

Inom dessa 200 000 kr vill jag försöka få plats med vissa förbättringar av lägenheten men man kan givetvis inte göra allting och man kan inte spendera hur mycket som helst på varje del. Jag vill ha råd att måla om och lägga nya golv men även att ta bort en vägg och fixa i badrummet osv. För att jag ska kunna göra allt detta inom gränsen för 200 000 kr måste jag göra en ordentlig budget.

Utan en budget skulle jag inte ha koll på vad jag har råd att göra och vad jag inte har råd med och jag skulle inte heller kunna räkna ut hur jag ska fördela mina pengar. Det är lätt att spendera alldeles för mycket när man renoverar men det gäller att hålla sig till sin plan, så att man gör av med lagom mycket på varje del. Detta är speciellt viktigt om man planerar en större renovering.

Ju mer exakt din budgetkalkyl är och ju bättre du kan planera vad saker och ting kommer att kosta, ju enklare blir det sedan att få ihop sin kalkyl och få pengarna att räcka. Kanske måste du göra vissa delar av renovering billigare och ibland även hoppa över vissa saker – men slutligen kan du få ihop det så att du kan göra de viktigaste sakerna med de pengar du har till förfogande. Utan planering kommer det med all säkerhet inte att hamna på rätt summa, så gör förarbetet ordentligt.