4 saker att ta med i beräkningen när du tar ett bolån

Bolånet är det största och viktigaste lånet du någonsin kommer att ha. Kanske den viktigaste delen av din privatekonomi överhuvudtaget. Därför är det givetvis viktigt att ha så bra koll på sitt bolån som möjligt och att göra så bra val som det bara går.

Men vad är det egentligen som är viktigast att tänka på när ska ta sitt bolån? Vilka faktorer spelar mest roll och vad ska man ta med i beräkningen för att inte dra en nitlott? Det finns en hel del saker och jag ska försöka gå igenom det som jag tycker är viktigast.

1. Bostadens pris

Priset på bostaden som man ska köpa är en väldigt viktig komponent då det bestämmer vad lånet kommer att kosta varje månad. Det är månadskostnaden (räntekostnad plus amortering) som är det som egentligen avgör vad du har råd med inom din budget.

Köper du för dyrt, även om banken skulle gå med på att låna pengarna till dig, blir det små marginaler i ekonomin och om saker förändras så att du får in lite mindre pengar eller om utgifterna ökar så kan det bli jobbigt att klara alla räkningar.

Så steg ett är väl att försöka välja en bostad som kostar lagom mycket och som ger ett lagom stort bolån. Om du köper en billigare bostad kan du kanske också få till en lägre belåningsgrad (85 procent är max) och det kan ha många trevliga effekter som lägre ränta eller slopat amorteringskrav etc.

2. Räntan

Räntan på bolånet är alltid viktig att ta med i beräkningen. Den spelar en stor roll och även små skillnader i räntan gör ganska mycket i plånboken, eftersom lånet är så pass stort. Om du har ett lån på t ex 5 miljoner så är skillnaden på att ha 1,5 procent i ränta och att ha 2 procent så mycket som 25 000 kr per år eller 2083 kr per månad.

Alla som säger att det är viktigt att pruta på räntan och att få till en bra ränta på sitt lån har därför rätt. Det är klart viktigt att inte bara nöja sig – man måste jobba för att få en bra ränta. Då kan man spara mycket pengar varje år.

Det är också viktigt att inte sluta tänka på sin ränta när man väl fixat lånet. Detta speciellt då om man har rörlig ränta, då den ändras med tiden. Om man en gång fick 1,25 procent i ränta så är det inte satt i sten att man ska ha den räntan för alltid. Den är rörlig för att den kan gå upp eller ner med tre månaders intervaller.

Det som man har kommit överens om med banken är endast en viss ränterabatt. Om listräntan var 2 procent och man fick 1,25 procent så har man 0,75 procentenheter i rabatt. Men om listräntan går upp till 3 procent med tiden så ökar även den ränta man en gång fått. Då har du istället 2,25 procent i ränta eftersom samma ränterabatt gäller.

Det du bör göra är att kolla igenom snitträntorna lite då och då och se till att din ränterabatt är konkurrenskraftig och rimlig. Kanske borde du ha en större rabatt nu för tiden. Det är allmänt alltid bra att kolla in olika banker för att se vad de erbjuder. Det finns förutom de klassiska storbankerna nu även flera andra starka konkurrenter, så du kan kolla in vad som erbjuds hos Danske Bank och andra lite nyare aktörer.

3. Amortering

Även om amorteringen räknas som ett sparande och inte en utgift så har den fortfarande en stor inverkan på ditt lån och vad du har råd att köpa för bostad. Amorteringen måste betalas in varje månad tillsammans med räntekostnaden och du måste ju därmed också ha de pengarna att lägga varje månad.

Om du har ditt lån på 5 miljoner och kanske en återbetalningstid på 60 år eller liknande så skulle amorteringen per månad hamna på 6 944 kr på ett ungefär. Du måste alltså budgetera för att kunna punga ut exempelvis 8 000 kr i ränta och 7 000 kr i amortering varje månad. Plus lite marginaler / buffert på det.

Nuförtiden finns amorteringskravet vilket innebär att du inte kan låta bli att amortera hur som helst. Har du en belåningsgrad över 70 % måste du amortera minst 2 procent årligen och har du över 50 % måste du amortera minst 1 procent. Även om du kom under 50 % belåningsgrad kan du givetvis amortera om du vill. Men är det en bra idé?

Att amortera är som sagt en form av sparande och oftast är svaret att det är bra att amortera. Det ger en större trygghet då det minskar ditt lån och gör det billigare månad efter månad. När räntan är väldigt låg är det givetvis inte så effektivt men om räntan går upp, som den verkar vara på väg att göra nu, blir det desto viktigare.

Alternativet till att amortera är väl troligen att investera pengarna, t ex på börsen. Det borde iaf vara alternativet och inte att spendera pengarna på nöjen. Då kan man ju alltid väga sin potentiella avkastning mot vad man kan spara på att amortera. Just i år 2022 är det dock ett perfekt år att använda som exempel på varför det är bra att amortera. Räntorna är på väg uppåt snabbt och börsen har gått ner rejält. 

Den som amorterade istället för att investera har tjänat på det rejält i år, men andra år kan det så klart ha sett annorlunda ut. Det är med andra ord en säkrare väg att gå att faktiskt amortera oavsett om man behöver, även om det inte alltid ger den bästa avkastningen.

4. Framtidens osäkerhet

När man ska ta sitt bolån behöver man välja om man ska ha rörlig ränta eller bunden ränta. De flesta tar rörlig ränta eftersom den brukar vara lägre totalt sett men det finns lägen då det passar bra att binda räntan också. Fördelen med bunden ränta är framför allt att man har en trygghet i att veta exakt vad man får för ränta framöver, så att man vet att budgetkalkylen går runt.

Det passar extra bra att skriva om detta just nu med tanke på att det blev just i år som vändningen kom och räntan började stiga ordentligt, efter väldigt många år med nollränta och även minusränta. 

Innan 2022 tyckte nog de flesta att det var lugnt att sitta med rörlig ränta och att det inte är några problem att betala på sitt bolån. Men det har ändrats ganska snabbt. Reporäntan höjdes nyligen till 0,75 procent och boräntorna har givetvis också gått upp i ganska snabb takt. Tidigare kunde man få en ränta på 1,5 procent eller lägre utan problem men nu blir det ändring på detta.

Den som band sin ränta i tid kunde få en riktig låg ränta över tre, fyra, fem år och det ser ut som att det går att spara en hel del pengar på detta. Det brukar sägas vara svårt att få en riktigt bra deal när man binder räntan eftersom banken ofta har bättre koll på vad som kan påverka räntan i framtiden än vad man själv har (och därmed redan har vägt in detta när de satt vad räntan för t ex tre år ska vara). Men ibland händer saker som man inte räknat med, som gör att räntehöjningarna kommer snabbare och tätare än väntat, som i år.

Med andra ord är framtiden alltid osäker och det är svårt att veta vad som är bäst i alla lägen. Rörlig ränta har varit bäst historiskt men den är inte alltid låg. Ibland är räntan hög också, vilket man måste förstå. De som har haft lån endast de senaste åren har inte fått uppleva höga räntor och kostnaderna detta innebär och tror kanske att det alltid kommer att vara så bra. Men andra vet att det ibland blir dyrt att äga sitt boende.

Det gäller att planera och spara pengar när räntan är låg och man får mer pengar över, så att man kan bygga en bra buffert. Det gäller också att förstå att räntan kan gå upp så att man inte har för små marginaler. Det kan bli tufft att få det att gå runt om man plötsligt ska punga ut 5 – 6 000 kr mer per månad, om man inte redan har räknat in detta i sin budget.

Tänk alltså framåt och försök vara beredd på även sämre tider. Det är viktigt att inte vara för optimistisk, utan var en realist istället och ta det säkra före det osäkra. Det kanske inte alltid är roligast men när det väl börjar bli tuffa tider kommer man vara väldigt glad att man har tänkt framåt.

Lämna ett svar

Din e-postadress kommer inte publiceras.