Nytt upplägg för bostadsrätt en intressant väg att gå?

Just nu är det lite hårdare tider på bostadsmarknaden och det går trögare att sälja bostadsrätter. Länge var det fullt ös på bostadsmarknaden och priserna steg mot skyarna. Oavsett om man vill kalla det för en bubbla eller ej så är det klart att det var höga priser och en viss eufori på marknaden, som nu har mattats av en del.

Det verkar som att ett flertal fastighetsägare börjar ställa om eller fundera på att ställa om till hyresrätter. En kombination av en låg efterfrågan och att priserna har börjat falla lite är det primära skälet till omställningen.

Ett problem som jag även tidigare har nämnt är att det känns som att fastighetsbolagen inte planerar så mycket när de bygger. Så fort bostadsmarknaden går bra så börjar alla bygga bostäder direkt och så bygger de som tokiga. Helst bostadsrätter givetvis då dessa ger bättre betalt och då får man tillbaka pengarna direkt och slipper en del krångel.

Om det hade funnits lite mer tanke och planering bakom så hade man ju kanske försökt bygga förebyggande, så att det fanns bostäder klara inför en period med hög efterfrågan, istället för att bara sitta och vänta. Dock är nog tyvärr tveksamt om fastighetsbolagen skulle kunna tänka sig denna strategi, som ju är klart bättre för oss som letar ny bostad, med tanke på att det är en lite större risk.

Ett annat skäl till att de inte bygger förebyggande kan vara att de gärna vill se att efterfrågan långt överskrider utbudet, vilket ju leder till att priserna går upp. Bristen på bostäder trissar upp priserna och när priserna är höga nog börjar man bygga och försöker sedan sälja så mycket som möjligt så dyrt som möjligt.

Även om detta säkert ger klirr i kassan så är det tyvärr också en ganska tråkig strategi eftersom den skapar obalans på bostadsmarknaden och bidrar till att trissa upp priserna genom att skapa skevhet i utbud och efterfrågan.

Nytt upplägg en hybrid mellan bostadsrätt och hyresrätt

Det jag ska prata om i den här artikeln är dock något annat, som drog till sig mitt intresse nyligen. Jag såg några artiklar om fastighetsbolaget Well Fastigheter som för det första gjort om vissa av sina bostadsrätter till hyresrätter på grund av bristande intresse från köpare och fallande priser, men de tänkte även satsa på en ny modell.

De kallade det själva för Brf 2.0, alltså en utveckling av bostadsrättsföreningen och tanken är att föreningen ska låna upp pengarna för bostäderna och stå för det stora lånet och sedan istället sälja lägenheterna till ett klart lägre pris. Man för alltså över den stora delen av finansieringen från köparen till föreningen.

Poängen är att man kan sälja bostadsrätterna till mycket lägre priser än normalt. I normala fall kan man säga att föreningen brukar låna ca 20 procent medan köparen lånar upp till 85 procent. I det här fallet är det istället så att föreningen lånar upp till 88 procent och köparen står för resten. Det skulle i praktiken innebära ett pris på runt 10 000 kr per kvadratmeter i bostadsrättsföreningen där de tänker testa nya upplägget.

Ett sånt här upplägg har både fördelar också nackdelar. Det blir givetvis mycket billigare att köpa en bostadsrätt men däremot blir avgiften till föreningen mycket högre istället, eftersom man måste finansiera lånen som finns i föreningen. Det är som en slags hybrid mellan bostadsrätt och hyresrätt på så vis.

På det här viset kan man få medlemskap i en bostadsrättsförening och äga sitt boende men det blir givetvis skillnader jämfört med en vanlig bostadsrätt. Man kan inte ta ett traditionellt bolån för denna typ av bostadsrätt eftersom den redan är belånad. Man måste alltså finansiera den med sparade pengar eller med ett vanligt privatlån som har högre ränta.

Eftersom föreningen har ett så stort lån (de räknar med ett lån på minst 20 år med 1 procent amortering per år) finns det en viss osäkerhet. Ingen har gjort något liknande förut och det är svårt att bedöma utvecklingen av avgifterna. Med tanke på att det finns stora lån och dessa påverkas av framtidens räntenivåer och andra faktorer så kan det finnas en risk att de redan höga avgifterna blir ännu högre.

Är då detta ett vettigt alternativ till en vanlig bostadsrätt?

Som alltid finns det både för- och nackdelar att ta med i beräkningen. Det finns möjligheter att göra något annorlunda men också risker förknippade med detta. Det är alltid svårt att i förväg veta om utfallet blir bra eller ej, men vi kan åtminstone titta på de viktigaste delarna och göra en bedömning.

Well Fastigheter kallar detta för ett sätt för folk att komma in på bostadsmarknaden och det är något jag egentligen inte gillar. Det här med “att komma in på bostadsmarknaden” handlar egentligen huvudsakligen om att lyckas köpa sin första bostad och att på så vis kunna få ett boende som man kan investera i genom amorteringar, renovering och så vidare. När man slutligen säljer så kan man förhoppningsvis göra vinst och lägga vinsten på nästa bostadsköp och på så vis arbeta upp ett kapital för bättre bostadsköp.

När man köper en bostadsrätt av den här modellen så kan man givetvis till viss del säga att man har samma fördelar men man får ju komma ihåg att den klart största delen av bostaden ägs av föreningen och den största delen betalas via avgiften. Det är inte troligt att värdet ökar alls lika mycket på en sådan bostadsrätt som på en vanlig. Det är svårt att säga ifall renoveringsarbeten som görs kommer att vara värda lika mycket här som i en lägenhet där man äger största andelen själv t ex. Värdet på den bostad man har köpt är med andra ord i grunden inte så högt, vilket Well Fastigheter också själva varnar köpare för.

Jag kan hålla med om att en ny modell som låter folk köpa en bostad utan att behöva ta jättestora lån kan vara en intressant idé. Det kan ge vissa möjligheten att prova på en ny variant av ägande som passar dem bättre. Det här med att kalla det för hybrid mellan bostadsrätt och hyresrätt är ganska passande men det gäller också att man kan utnyttja fördelarna med bostadsrätter för att det ska bli vettigt.

Ett alternativ för låginkomsttagare?

Det här med att det skulle vara ett alternativ för låginkomsttagare är något som jag ställer mig aningen frågande till. Är det verkligen så stor skillnad i boendekostnad totalt jämfört med en vanlig förening? Och det som avgör hur dyr bostad man kan köpa är ju hur mycket det kommer att kosta dig varje månad med ränta, amortering plus avgift till förening.

De totala lånen borde ju vara liknande för denna bostad också bara att det är föreningen som tar det stora lånet. Dock får du betala för detta lån genom avgiften till föreningen ändå. Så det som du tjänar i ränta och amortering på ditt eget lån (som blir relativt litet) kan du mycket väl få betala i form av avgift istället.

Med tanke på att du inte kan ta ett vanligt bolån för att köpa en sån här bostad så kan det även tänkas att en del använder blancolån för att få råd och dessa lån är betydligt dyrare än bolån. Denna högre ränta bör också vägas in.

Om det är så att du redan har pengarna som behövs sparade och inte behöver låna så kan det tänkas vara lite mer förmånligt då du slipper blancolånet helt. Dock kan man fråga sig om det är speciellt många låginkomsttagare eller folk som står utanför bostadsmarknaden som har dessa summor sparade? För en tvåa på t ex 50 kvadrat behöver man ha minst 500 000 kr att slänga fram lite lätt.

Jag kan inte på rak arm säga att jag är negativ till denna typ av bostadsrättsförening men jag är lite skeptisk till upplägget och hur bra det verkligen är. Det kan tänkas att det låter bra vid en första anblick men att sanningen är att det inte blir så roligt på sikt. Det är en ganska osäker modell där föreningen tar stor risk och där din egen möjlighet till vinst är klart begränsad.

Om denna modell blir framgångsrik får vi helt enkelt se med tiden. Jag skulle dock inte våga vara med och satsa i början utan i så fall vänta några år för att se om det verkar fungera och vad eventuella fördelar och nackdelar samt fallgropar kan vara. Om det ser ut som en fungerande och vettig modell när den är mer beprövad så ska jag då omvärdera mitt beslut.

Ska studenter behöva ha en massa pengar för att få bostad?

Att det är svårt att hitta en bostad i många städer är det säkert många som vet och kanske även många som har fått erfara själva när de har försökt hitta någonstans att bo. I studentstäder är det förmodligen i de flesta fall ännu värre. Ska det enda rimliga alternativet vara att köpa en dyr bostadsrätt för att kunna börja plugga där man vill?

Som ny student på högskola eller universitet har man ett antal möjligheter när man letar bostad. För det första kan man försöka hitta en studentbostad av något slag. Antingen en lägenhet på campus eller ett rum i korridor eller liknande. Andra alternativet är att leta reda på en annan hyresrätt som ligger inom rimligt avstånd från skolan. För hyresrätter har man då sedan antingen hyresvärdar som är med i bostadskön eller privata hyresvärdar som inte är det. Sista alternativet är att köpa en bostadsrätt.

Allt detta har blivit aktuellt då min bror ska börja studera till hösten och har kommit in på läkarutbildningen. Det är kul att han har lyckats med detta – men svårigheter med att hitta bostad är grus i maskineriet som gör att något som bara borde vara kul och spännande även blir till något krångligt och en komplicerad ekonomisk balansgång.

Det mest logiska alternativet mer eller mindre omöjligt

Vid en första anblick skulle man ju givetvis säga att det troligen vore bäst om man som ny student kunde få en studentbostad, en etta på campus (eller någon annanstans hyfsat nära skolan) där bara studenter kan bo och med en rimligt låg hyra. Gärna hyresfritt på sommaren eftersom man då inte får något från CSN. Hyresfria månader på sommaren har väl också de flesta studentbostäder?

Att få en sådan lägenhet är dock näst intill omöjligt då det finns bostadsköer och liknande även för dem. Det är så stor bostadsbrist för studenter och alla vill ha en sådan lägenhet. Antalet studenter i en specifik stad överskrider vanligen antalet studentbostäder med ganska mycket, så det är många som inte kan få en lägenhet av det slaget.

Det är lång kö för att få en lägenhet och många tvingas bo på andra ställen i väntan på att få en vettig studentlägenhet. När man ännu inte har börjat studera så kan man ju inte köa för en sån här lägenhet. Man måste börja med att veta vad / var man vill plugga, söka den utbildningen, lyckas komma in och först efter det börja leta lägenhet. Då är det dock väldigt många gamla studenter som redan köar och det kan ta flera år att få en lägenhet.

Även lägenheter där tanken är att de ska vara reserverade för nya studenter blir nästan lika svåra att få tag på tyvärr. En del, t ex korridorrum kan vara reserverade för nya studenter men det är fortfarande många gånger så att dessa lägenheter och rum ingår i studenternas bostadskö och att man då måste ställa sig i denna kö långt i förväg för att ha en chans att få bo där. Även om man inte har blivit antaget s kan man intressant nog fortfarande stå i denna bostadskö, så alla de som har köat länge av något skäl har förtur även om det bara gäller för nya studenter i övrigt. Att bo i korridor är dessutom kanske inte för alla. Det kan vara något man får göra för att man måste men många föredrar säkerligen en riktig lägenhet även om den är liten.

Hyresrätt i bostadskön ofta lite av ett skämt

Vanliga hyresrätter är i de flesta fall med i bostadsköer och i större städer är det som de flesta nog vet en väldigt lång väntetid. Universitetsstäder är också ofta större städer där det är svårt att få bostad rent allmänt. I många fall måste man köa i många år innan man har en chans att få en lägenhet via bostadskön. Även om man väljer bort de allra mest populära storstäderna som Stockholm så kan kön ändå vara fem år eller mer i populära städer.

Som student har man ganska många begränsningar och en av de största är att man inte vet säkert vart man kommer att hamna förrän man har kommit in på sin utbildning. Visst kan en och annan planera från tidig ålder och föräldrarna kan kanske stå med i någon eller några bostadsköer i förebyggande syfte för att hjälpa sina barn, fast det är ju inte alltid någon rimlig lösning.

I de flesta fall har man inte en sådan långsiktig plan och vet inte riktigt vad den blivande studenten vill göra. Om han / hon hamnar i en annan stad och måste flytta och ha någonstans att bo så har man inte kunnat planera detta i många år. Ifall man inte av något skäl lyckats stå i bostadskö i den stad man vill studera i många år i förväg så är det bara att glömma detta alternativ. Det är alldeles för lång väntetid helt enkelt.

Några få kan hitta en privat hyresvärd

Om man väljer bort hyresrätter som är med i bostadskön så har man fortfarande en chans att hitta en lägenhet hos en privat hyresvärd som inte är med i bostadskön. Det finns en del privata och det går att hitta men det är fortfarande en ganska liten chans. Det finns inte så många lägenheter totalt hos privata hyresvärdar jämfört med alla dem som är med i bostadskön så utbudet är redan från början litet.

Lägg till detta att det är en ganska liten del lägenheter som är fria vid en given tidpunkt och när det sedan blir antagning till högskola / universitet och mot slutet av sommaren och början av hösten blir det givetvis mycket svårare då många studenter som inte hittar någon bostad på annat vis vet om att man måste försöka ringa runt till de privata hyresvärdarna och kolla.

Det kan gå att få en sådan lägenhet, det vet jag personligen då jag lyckades hitta en när jag skulle börja plugga på högskolan för X antal år sedan. Jag fick då hjälp av mina föräldrar att ringa runt och en av oss lyckades lokalisera en lägenhet som funkade för mig. Det var mycket tur involverat där och det var även i en stad med lite mindre tryck på lägenheter. Det var inte alls lika svårt som i Stockholm, Göteborg, Lund eller Linköping t ex.

På det stora hela är det väldigt svårt att vara en av de lyckliga som hittar en rimlig lägenhet hos en privat hyresvärd när man är student. Det måste ju egentligen vara en etta eller billig tvåa och den måste ligga inom rimligt avstånd till skolan osv. De flesta har inte lyxen att få en sådan lägenhet då utbudet helt enkelt är för litet för att alla som är utan annan bostad ska hitta en denna väg.

Det som är kvar är att köpa en bostadsrätt

När man inte kan hitta en studentlägenhet och inte en vanlig hyresrätt så börjar de bra alternativen att sina. Att köpa en lägenhet är snart det enda alternativet som egentligen finns kvar. Det är dock i grund och botten ett ganska dåligt alternativ av flera olika skäl.

Först och främst handlar det givetvis om pengar. En lägenhet i en lite större stad, även om det är en liten etta, kostar ganska mycket pengar. Det kan i lite större städer kosta från ca 700 000 kr och upp till 1,5 miljoner i utgångspris och då tänker jag givetvis inte på en stad som Stockholm där det skulle krävas klart mer än så för en lägenhet. Lägg på detta till eventuell budgivning som kan höja priset med upp mot 500 000 kr extra.

Att som student tvingas köpa en lägenhet för runt 1,5 miljoner låter ju inte direkt rimligt. När man är 19-20 år gammal har man vanligen inte någon större förmögenhet samlad, så om man räknar bort de unga som av något skäl har lyckats tjäna en massa pengar och dem som har väldigt rika föräldrar, kan man nog ganska lugnt säga att de flesta inte har bästa utgångsläget.

Visserligen ska man ju inte ha 1,5 miljoner kontant då det mesta är ett bostadslån, men man måste ha en del i kontantinsats och man måste även ha tillräcklig ekonomi för att kunna betala månadskostnaden för lägenheten med både ränta, amortering och sedan dessutom avgiften för bostadsrätten.

Hur mycket måste en student betala för sin borätt?

Med dagens låga ränta kommer man undan lite lindrigare givetvis men även nu blir det en slant varje månad. Speciellt då man nu för tiden måste räkna med amorteringskravet. Det går inte längre att hoppa över amorteringen för att få ner sin månadskostnad. Exakt hur mycket man måste betala varje månad beror givetvis på hur mycket man har i kontantinsats och om man kan skippa topplån osv. Som student är det dock givetvis lite svårt att slänga fram allt för mycket pengar kontant.

Ifall du skulle köpa en lägenhet för 1,5 miljoner så är bottenlånet som bäst 1 275 000 kr och resterande belopp är då 225 000 kr. Ifall du inte har 225 000 kr sparat så behöver du troligen ett topplån och det är vanligen max 10 %. Du har då kvar 75 000 kr i kontantinsats. Även det är mycket pengar men det är ändå mer rimligt att man kan hitta de pengarna, t ex genom att låna av föräldrarna.

Min egen budgetkalkyl säger att du för en bostadsrätt på 1,5 miljoner (med 10 % topplån) får ränta och amortering varje månad på i snitt 5 190 kr. På detta har du avgiften för lägenheten – vilken skulle kunna ligga runt 3 500 kr i snitt. Den totala månadskostnaden ligger då på 8 690 kr. Detta är med dagens låga ränta på någonstans runt 1,5 % (vilket du kan få om du förhandlar hyfsat duktigt) och den kommer börja röra sig uppåt inom några år. Du ska dessutom hitta 75 000 kr till kontantinsatsen!

En orimlig kostnad för en student utan hjälp från familjen

Om man nu bortser från föräldrarna och deras hjälp – vilken 19-21 år gammal nybliven / kommande student har möjlighet att betala dessa summor varje månad? CSN med bidrag och fullt lån ligger någonstans runt 10 000 kr och man får då inga pengar på sommaren. Dock ska man fortfarande betala för sin bostadsrätt på sommaren.

Utöver bostadens kostnad måste man även betala för vissa andra saker så som el, mobil, tv-licens, hemförsäkring och mat. Saker som Internet och tv ingår i vissa bostadsrätters avgift men inte alltid. Dessutom måste man ha råd med kurslitteratur och lite sådant och sen vore det ju bra om det inte vara helt tomt på kontot, så att man kunde leva och ha lite skoj under sin studenttid.

Det troliga är väl dock att föräldrarna hjälper barnet med bostaden på något vis? Det är vad jag tänker åtminstone. Sen är det säkert väldigt olika på vilket sätt de hjälper och hur mycket. Med lite tur har studenten lite sparade pengar i t ex fonder eller något annat som kan hjälpa till med kontantinsatsen på 75 000 kr. Men det gör ju inte så mycket för månadskostnaderna i övrigt tyvärr.

Kanske kan föräldrarna gå in och hjälpa med topplånet och då slipper man betala ca 1 950 kr vare månad för detta lån. Det gör en del givetvis men det är fortfarande boendekostnader på närmare 7 000 kr i månaden plus övriga räkningar. Fortfarande klart mer än vad en vanlig student har råd med. Då ska man även tänka på att räntan helt klart kommer att gå upp förr eller senare. Denna låga nivå är troligen botten och det kommer öka. Lägger man på ett par procent blir det kanske ytterligare 1 500 kr i månaden att betala.

Ska föräldrarna tvingas satsa massor av pengar för att barnet ska kunna plugga?

För att det ska vara rimligt att köpa en bostadsrätt som student måste föräldrarna troligen vara med i ganska stor utsträckning. Jag tänker för det första att banken troligen inte ens skulle ge ett bolån till en student utan att det fanns en medsökande eller någon som kunde erbjuda något mer än studentens CSN. Föräldrarna måste helt enkelt hjälpa till på något sätt. Exempelvis hjälpa till så att lånet blir billigare. Ett exempel är om föräldrarna kan belåna sin befintliga bostad och använda de pengarna till att betala en stor del av lånet kontant. På så viss kan man få ett mindre lån, vilket innebär en lägre räntekostnad, plus att man kanske kan komma undan amorteringskravet helt eller delvis.

Om man kan hamna på en belåningsgrad på 50 % eller lägre så behöver man inte lägre amortera på lånet och då slipper man den delen av månadskostnaden. I detta fall skulle räntan för lånet vara endast 650 kr i månaden (efter skatteavdraget) och om man sedan slipper amorteringen på 1 250 kr i månaden så är det bara runt 4 000 kr i boendekostnad. Detta kan en student klara av.

Det skulle dock betyda att föräldrarna måste lägga in ca 750 000 kr i barnets bostadsrätt. Kanske lite mindre om barnet själv har lite sparade pengar. Oavsett är det mycket pengar. Långt ifrån alla har möjlighet att belåna sin befintliga bostad på detta vis och långt ifrån alla har jättemycket pengar sparade som de kan använda till något sånt här. Även om man givetvis vill göra vad man kan för att hjälpa sina barn så är det många som inte har de ekonomiska möjligheterna att göra så mycket.

Har man sedan även flera barn och alla behöver samma hjälp så blir det ju ännu svårare att hjälpa. Självklart vill man att alla barnen ska kunna studera vidare och ha samma möjligheter. Hur ska man fördela hjälpen och ta beslut om vad man gör med sina pengar? Har man inte möjlighet att hjälpa sina barn så mycket som man skulle vilja så har man ju även den tyngden på sina axlar och det känns på många vis orimligt.

Ett samhälle och ett system där det krävs den här typen av hjälp från föräldrar blir i grund och botten inte bra. Sverige är ett land där i princip alla kan studera på högskola / universitet, vidareutbilda sig och leva upp till sin fulla potential. På det viset är det bra och positivt. Men ifall det plötsligt krävs en väldig tur eller en massa pengar för att kunna få en bostad i den stad där man blivit antagen blir det systemet ändå delvis meningslöst. Ska man bara kunna plugga ifall man har föräldrar som är rika / har en god ekonomisk situation? Ska man missa möjligheten till en utbildning bara för att det inte finns någonstans att bo?