Nytt upplägg för bostadsrätt en intressant väg att gå?

Just nu är det lite hårdare tider på bostadsmarknaden och det går trögare att sälja bostadsrätter. Länge var det fullt ös på bostadsmarknaden och priserna steg mot skyarna. Oavsett om man vill kalla det för en bubbla eller ej så är det klart att det var höga priser och en viss eufori på marknaden, som nu har mattats av en del.

Det verkar som att ett flertal fastighetsägare börjar ställa om eller fundera på att ställa om till hyresrätter. En kombination av en låg efterfrågan och att priserna har börjat falla lite är det primära skälet till omställningen.

Ett problem som jag även tidigare har nämnt är att det känns som att fastighetsbolagen inte planerar så mycket när de bygger. Så fort bostadsmarknaden går bra så börjar alla bygga bostäder direkt och så bygger de som tokiga. Helst bostadsrätter givetvis då dessa ger bättre betalt och då får man tillbaka pengarna direkt och slipper en del krångel.

Om det hade funnits lite mer tanke och planering bakom så hade man ju kanske försökt bygga förebyggande, så att det fanns bostäder klara inför en period med hög efterfrågan, istället för att bara sitta och vänta. Dock är nog tyvärr tveksamt om fastighetsbolagen skulle kunna tänka sig denna strategi, som ju är klart bättre för oss som letar ny bostad, med tanke på att det är en lite större risk.

Ett annat skäl till att de inte bygger förebyggande kan vara att de gärna vill se att efterfrågan långt överskrider utbudet, vilket ju leder till att priserna går upp. Bristen på bostäder trissar upp priserna och när priserna är höga nog börjar man bygga och försöker sedan sälja så mycket som möjligt så dyrt som möjligt.

Även om detta säkert ger klirr i kassan så är det tyvärr också en ganska tråkig strategi eftersom den skapar obalans på bostadsmarknaden och bidrar till att trissa upp priserna genom att skapa skevhet i utbud och efterfrågan.

Nytt upplägg en hybrid mellan bostadsrätt och hyresrätt

Det jag ska prata om i den här artikeln är dock något annat, som drog till sig mitt intresse nyligen. Jag såg några artiklar om fastighetsbolaget Well Fastigheter som för det första gjort om vissa av sina bostadsrätter till hyresrätter på grund av bristande intresse från köpare och fallande priser, men de tänkte även satsa på en ny modell.

De kallade det själva för Brf 2.0, alltså en utveckling av bostadsrättsföreningen och tanken är att föreningen ska låna upp pengarna för bostäderna och stå för det stora lånet och sedan istället sälja lägenheterna till ett klart lägre pris. Man för alltså över den stora delen av finansieringen från köparen till föreningen.

Poängen är att man kan sälja bostadsrätterna till mycket lägre priser än normalt. I normala fall kan man säga att föreningen brukar låna ca 20 procent medan köparen lånar upp till 85 procent. I det här fallet är det istället så att föreningen lånar upp till 88 procent och köparen står för resten. Det skulle i praktiken innebära ett pris på runt 10 000 kr per kvadratmeter i bostadsrättsföreningen där de tänker testa nya upplägget.

Ett sånt här upplägg har både fördelar också nackdelar. Det blir givetvis mycket billigare att köpa en bostadsrätt men däremot blir avgiften till föreningen mycket högre istället, eftersom man måste finansiera lånen som finns i föreningen. Det är som en slags hybrid mellan bostadsrätt och hyresrätt på så vis.

På det här viset kan man få medlemskap i en bostadsrättsförening och äga sitt boende men det blir givetvis skillnader jämfört med en vanlig bostadsrätt. Man kan inte ta ett traditionellt bolån för denna typ av bostadsrätt eftersom den redan är belånad. Man måste alltså finansiera den med sparade pengar eller med ett vanligt privatlån som har högre ränta.

Eftersom föreningen har ett så stort lån (de räknar med ett lån på minst 20 år med 1 procent amortering per år) finns det en viss osäkerhet. Ingen har gjort något liknande förut och det är svårt att bedöma utvecklingen av avgifterna. Med tanke på att det finns stora lån och dessa påverkas av framtidens räntenivåer och andra faktorer så kan det finnas en risk att de redan höga avgifterna blir ännu högre.

Är då detta ett vettigt alternativ till en vanlig bostadsrätt?

Som alltid finns det både för- och nackdelar att ta med i beräkningen. Det finns möjligheter att göra något annorlunda men också risker förknippade med detta. Det är alltid svårt att i förväg veta om utfallet blir bra eller ej, men vi kan åtminstone titta på de viktigaste delarna och göra en bedömning.

Well Fastigheter kallar detta för ett sätt för folk att komma in på bostadsmarknaden och det är något jag egentligen inte gillar. Det här med “att komma in på bostadsmarknaden” handlar egentligen huvudsakligen om att lyckas köpa sin första bostad och att på så vis kunna få ett boende som man kan investera i genom amorteringar, renovering och så vidare. När man slutligen säljer så kan man förhoppningsvis göra vinst och lägga vinsten på nästa bostadsköp och på så vis arbeta upp ett kapital för bättre bostadsköp.

När man köper en bostadsrätt av den här modellen så kan man givetvis till viss del säga att man har samma fördelar men man får ju komma ihåg att den klart största delen av bostaden ägs av föreningen och den största delen betalas via avgiften. Det är inte troligt att värdet ökar alls lika mycket på en sådan bostadsrätt som på en vanlig. Det är svårt att säga ifall renoveringsarbeten som görs kommer att vara värda lika mycket här som i en lägenhet där man äger största andelen själv t ex. Värdet på den bostad man har köpt är med andra ord i grunden inte så högt, vilket Well Fastigheter också själva varnar köpare för.

Jag kan hålla med om att en ny modell som låter folk köpa en bostad utan att behöva ta jättestora lån kan vara en intressant idé. Det kan ge vissa möjligheten att prova på en ny variant av ägande som passar dem bättre. Det här med att kalla det för hybrid mellan bostadsrätt och hyresrätt är ganska passande men det gäller också att man kan utnyttja fördelarna med bostadsrätter för att det ska bli vettigt.

Ett alternativ för låginkomsttagare?

Det här med att det skulle vara ett alternativ för låginkomsttagare är något som jag ställer mig aningen frågande till. Är det verkligen så stor skillnad i boendekostnad totalt jämfört med en vanlig förening? Och det som avgör hur dyr bostad man kan köpa är ju hur mycket det kommer att kosta dig varje månad med ränta, amortering plus avgift till förening.

De totala lånen borde ju vara liknande för denna bostad också bara att det är föreningen som tar det stora lånet. Dock får du betala för detta lån genom avgiften till föreningen ändå. Så det som du tjänar i ränta och amortering på ditt eget lån (som blir relativt litet) kan du mycket väl få betala i form av avgift istället.

Med tanke på att du inte kan ta ett vanligt bolån för att köpa en sån här bostad så kan det även tänkas att en del använder blancolån för att få råd och dessa lån är betydligt dyrare än bolån. Denna högre ränta bör också vägas in.

Om det är så att du redan har pengarna som behövs sparade och inte behöver låna så kan det tänkas vara lite mer förmånligt då du slipper blancolånet helt. Dock kan man fråga sig om det är speciellt många låginkomsttagare eller folk som står utanför bostadsmarknaden som har dessa summor sparade? För en tvåa på t ex 50 kvadrat behöver man ha minst 500 000 kr att slänga fram lite lätt.

Jag kan inte på rak arm säga att jag är negativ till denna typ av bostadsrättsförening men jag är lite skeptisk till upplägget och hur bra det verkligen är. Det kan tänkas att det låter bra vid en första anblick men att sanningen är att det inte blir så roligt på sikt. Det är en ganska osäker modell där föreningen tar stor risk och där din egen möjlighet till vinst är klart begränsad.

Om denna modell blir framgångsrik får vi helt enkelt se med tiden. Jag skulle dock inte våga vara med och satsa i början utan i så fall vänta några år för att se om det verkar fungera och vad eventuella fördelar och nackdelar samt fallgropar kan vara. Om det ser ut som en fungerande och vettig modell när den är mer beprövad så ska jag då omvärdera mitt beslut.

Billiga bolån och dyra bostäder

Bostadsmarknaden är het just nu. För några dagar sedan bestämde Riksbanken att reporäntan skulle ligga oförändrad på -0,25 procent. Det var faktiskt lite av en överraskning då många trodde att den skulle sänkas ytterligare, till exempelvis -0,4 %. Samtidigt som man tog detta beslut så pratade man även ganska mycket om att reporäntan kan komma att sänkas framöver ifall behovet finns och man sa även att det är troligt att räntan kommer att vara låg länge framöver.

Vi har alltså en bostadsmarknad som redan från början är dopad på låga räntor och som nu får beskedet att det med största sannolikhet kommer att vara jättelåga boräntor de närmaste åren. Riksbanken spår själva att de inte kommer över på plusränta förrän någon gång 2017. Detta gör att det givetvis är väldigt fördelaktigt för alla dem som redan nu har stora bolån men det gör även att de som vill låna har ett bra utgångsläge.

Amorteringskrav på bolån eldar på ytterligare

Nästa grej som har hjälpt till att bygga upp bostadsmarknaden var det här med amorteringskrav på bolån. Finansinspektionen hade sitt förslag om att alla nya bolån skulle amorteras aktivt ner till 50 % belåningsgrad. Det är idag många som inte amorterar på sitt lån alls eftersom de inte känner att det ger så mycket och att månadskostnaden för lånet är lägre om man bara betalar ränta och inte amorterar.

När FI kom med sitt förslag sa de att detta skulle börja gälla den 1 augusti och då gälla alla nya lån som tas efter detta datum. Eftersom folk inte ville ha det här kravet på sig började en rusning efter att köpa sin bostad så att man hade gjort upp affären innan dess och på så vis slippa amorteringskravet. Det gjorde i sin tur att bostadsmarknaden blev ännu hetare och bostadspriserna som redan var höga gick upp ytterligare.

Nu har FI dragit tillbaka sitt förslag om amorteringskrav eftersom de tydligen enligt grundlagen inte har rätt att ställa sådana krav. De är bara en myndighet och kan alltså inte bestämma vad företag ska göra på det sättet. Dock är “skadan” på bostadsmarknaden delvis redan gjord, även om det kanske har lugnat ner sig aningen.

Både bra och dåligt för dem som letar ny bostad

Bolånen är billiga eftersom räntorna är så låga. Då blir det givetvis också mer attraktivt att köpa en bostad, för månadskostnaden blir inte så hög. Man kan med fördel köra på rörlig ränta men även om man skulle vilja binda upp sin ränta så kan man få en bra deal just nu. Det fina för dig som vill köpa hus eller nån annan bostad är att det är billigt med bolån och du kan ganska enkelt finansiera ditt köp.

Men det finns ju då även en baksida på samma mynt och det är att bostadspriserna är så höga. Det är klassiska den balansen mellan utbud och efterfrågan som styr helt enkelt. Det är fler än vanligt som vill köpa hus och inte direkt fler som vill sälja – så då går priserna upp. Det är med andra ord billigt att låna till en bostad men det är dyrt att köpa den.

Jag och min sambo har egentligen inte tänkt flytta just nu men eftersom att vi bor i en inte allt för stor lägenhet så finns det alltid en viss önskan att hitta något som är lite större och bättre. Det är inte riktigt läge nu men det hindrar inte oss från att kolla på lite hus, mest för att det är kul.

Man inser dock snabbt att husen inte är speciellt billiga i dagsläget. Bostadspriserna har trissats upp en del och även lite tråkigare / sämre hus och hus som ligger på mindre attraktiva platser går för ganska stora belopp. Även lägenheter är riktigt dyra i dagsläget om man ska ha något som ligger hyfsat centralt eller som är lite större till ytan.

Det känns alltså som att hela situationen tar ut sig själv på ett vis. Det är billigt att ha bolån så folk börjar köpa mer bostäder, vilket leder till högre bostadspriser, vilket gör att det inte längre är speciellt fördelaktigt att köpa hus. Så ifall du funderar på om du också ska hoppa på tåget och skaffa en ny bostad får du helt enkelt väga de billigare lånen mot en dyrare inköpskostnad.

Personligen tror jag på att vänta lite. Det har blivit lite extra dyrt nu när folk har varit rädda för att fastna i amorteringskravet. Det är nu slopat och kommer inte införas så det borde nog dämpa rushen en del och då kanske även priserna går ner aningen igen. Om man väntar ytterligare lite kanske det kan bli ännu lite bättre bostadspriser. Bolånen lär vara billiga även om något år, så det är inte någon jättepanik för den sakens skull.

Ett bostadslån är även ett väldigt stort lån och du kommer ha det många år framöver. Även om räntan är låg i ett eller två år till så kommer den tids nog att gå upp ändå. Och ifall du då köpte ett onödigt dyrt hus så är det troligen inte så att de pengarna du sparat på låg ränta detta året och nästa kommer att väga upp att huset kostade 500 000 kr mer än det kanske borde ha gjort. De extra pengarna kommer på sikt kosta dig mer än du har möjlighet att spara på låga boräntor och då är det nog bättre att vänta in ett mer rimligt pris.

För dig som redan har bostad och bolån

Det mesta har handlat om att köpa en ny bostad men det är många som redan sitter med ett bolån just nu. För dem är det förhoppningsvis billigt. Det vanligaste är att man väljer rörlig ränta på sitt lån och då kan man med säkerhet njuta av låga räntor just nu. Ifall du har bundet lån så kan det givetvis också vara ganska bra i dagsläget men det finns ju också en viss risk att du sitter med ett gammalt bundet lån från tiden innan reporäntan blev superlåg.

Mitt tips till dig som har ett bolån är att helt enkelt behålla rörlig ränta på lånet. Det kommer med största sannolikhet vara minusränta tills 2017 och även därefter kan det dröja innan räntan blir så pass hög att det börjar bli dyrt. Du har lång tid på dig att njuta av det låga ränteläget och det är väldigt stabilt, så du behöver inte direkt känna att du tar en stor risk.

När du har låga räntekostnader är tipset alltid att lägga undan pengar i en buffert inför den tiden när räntan inte längre är låg. Detta gäller speciellt dig som kör på rörlig ränta. Om du inte binder din ränta kommer du förr eller senare att få en högre ränta och då kommer du vara glad att du har sparat ihop en del pengar som du kan använda för att betala dina bostadskostnader.

Amortera som investering när räntan är låg

Idag är sparräntan relativt värdelös på de flesta sparkonton. Många konton har ingen ränta alls och de lite bättre sparkonton som finns har som bäst någon enstaka procent i ränta. Därför är det inte någon jättebra investering att lägga undan sina sparpengar där. Du får fundera på hur du bäst investerar pengarna så att du kan få lite avkastning men slippa allt för hög risk.

Ett alternativ du har är att amortera på ditt bolån. Det är inte alla som tycker att det är speciellt lockande men att amortera på lånet är samma sak som en investering. Genom att betala av på lånet får du lägre räntekostnad framöver och då sparar du pengar. Det är alltid så du ska tänka när du väljer att amortera. Det minskar också risken i din privatekonomi.

Flera banker är för att ha kvar egna krav på att kunderna måste amortera på sina lån eftersom det är en bra grej. Bankerna tjänar mer pengar totalt om kunden inte amorterar eftersom den totala kostnaden för lånet då blir större, men detta är ett verktyg för att minska svenskarnas skuldsättning och bankerna verkar vara med på noterna.

När räntan är så låg som den är kan det vara ett bra alternativ att amortera på sitt lån. Du vill inte ha pengarna på ett sparkonto eftersom det inte ger någon avkastning. Aktier och fonder kan vara intressanta men de innebär också en viss risk. Att amortera är en säker investering som garanterat ger resultat i längden. Räntorna är visserligen låga just nu så skillnaden på räntekostnaden är inte stor på kort sikt men med tiden kommer räntorna att gå upp och då är varje amorterad krona ännu mer värd.