Eget hus, bostadsrätt eller en blandning – vad ska man välja?

Jag funderar en hel del på det här med att köpa bostad då jag och min sambo troligen kommer flytta under hösten när hon har fått ett jobb. Det är lite av en djungel att leta bostad och alla saker man ska tänka på. Hur mycket har man råd att lägga på sin nya bostad? Vilken typ av bostad är bästa alternativet? Tänkte gå igenom några alternativ här i bloggen för att få en bättre överblick.

Eftersom vi förmodligen ska flytta till en ny stad och att vi inte direkt har stått i bostadskö någonstans så räknar vi egentligen bort hyresrätter till stor del. Det är svårt nog att få en bra hyresrätt när man har stått i bostadskö och utan lär det nog vara riktigt svårt. Det troligaste är att vi köper någonting.

När man ska köpa finns det i princip tre olika alternativ. Man kan köpa ett hus / villa, man kan köpa en lägenhet i form av en bostadsrätt och slutligen kan man köpa ett hus så som ett radhus eller lite mindre hus som också är upplagt som en bostadsrätt. Alla alternativ kan ha sina fördelar och även nackdelar.

En bostadsrätt innebär först och främst att man, förutom priset på själva bostaden och det lån man kommer att få, även får betala en avgift varje månad. Din totala kostnad för boende är alltså amortering (vilket är ett krav från 1 juni), ränta och avgift. För ett hus är det bara amortering och ränta, fast med en liten del driftkostnad också.

Om man tänker sig att man har en viss bestämd budget för hur mycket man har råd att lägga på boende varje månad så måste man givetvis köpa en billigare bostad om det är en bostadsrätt, för det ska även få plats en avgift på någonstans mellan 4000 och 8000 kr i den totala månadskostnaden (om du bor centralt i en storstad så kan dessa avgifter vara klart högre, men jag tar nu exempel från Helsingborg där jag tittat lite efter bostad). Du kan alltså köpa ett hus, vilket ju inte har någon sådan avgift, för ett högre pris än en bostadsrätt men glöm då inte bort att din driftkostnad förmodligen är en bit högre för hus.

Köpa egen villa / hus

Att köpa en villa har ju en del fina fördelar. Du slipper som sagt betala någon avgift till en bostadsrättsförening. Du äger allting helt själv och den kostnad du har är ditt bolån med amortering och ränta. Amorteringen är ju givetvis att se som en investering fast det är ändå pengar som måste betalas ut varje månad.

Andra fördelar är att ett hus vanligtvis är lite större, det har förhoppningsvis en egen trädgård, eget garage och sådana saker. Ett hus ligger lite mer för sig självt så att man får lite mer utrymme och privatliv. Du har lite mer frihet att göra saker när det gäller renoveringar och annat.

En nackdel med hus / villa är att det är svårt att få tag i en sådan som ligger lika centralt som en lägenhet om man inte vill betala väldigt mycket mer för det. I övrigt så får man även tänka på att man själv får stå för alla kostnader för alla arbeten som måste utföras och att driftkostnaderna blir högre och att inga saker ingår i priset så som det kan göra i en bostadsrätt.

Hur är det då med priset?

Jag tittade på Helsingborg nu som exempel när jag tittade efter bostäder som kunde representera de olika alternativen. Att hitta en villa var mycket svårare än att hitta lägenheter, som väntat. Det hus jag valde som exempel låg lite mer utanför men var ändå ganska dyrt. Det kostade 2 595 000 kr. Det är ett parhus / kedjehus på 119 kvadratmeter med fyra rum.

15 procent kontantinsats hade varit nästan 390 000 kr men jag räknar nu med att man inte har riktigt så mycket att lägga kontant, så jag drog ner den till 5 procent och sen 10 procent privatlån på detta.

Pris: 2 595 000 kr
Kontantinsats: 129 750 kr
Bottenlån 85 % belåningsgrad: 2 205 750 kr
Ränta 3 mån: 1,69 % (3 078 kr / månad)
Amortering: 3 676 kr / månad

Privatlån: 259 500 kr
Ränta: 4,4 % (908 kr / månad)
Amortering: 2 163 kr / månad

Driftkostnad: 30 000 kr / år (2 500 kr / månad)

Total månadskostnad: 12 325 kr
Efter ränteavdrag: 11 130 kr

Det kostar alltså på ett ungefär 11 130 kr varje månad att köpa och bo i det här huset. För detta belopp får man ett lite mindre hus men som ändå är större än de flesta lägenheter med fyra rum. Det finns även en trädgård av ganska vettig storlek. Dock inget garage och altanen är inte inglasad eller fixad. Huset i sig är ganska fräscht även om ett av de två badrummen hade behövt fixas. Läget är inte lika centralt som lägenheterna som kan vara alternativ till huset.

Köpa bostadsrätt – lägenhet

Att köpa en lägenhet har ju sina egna fördelar. För den som inte vill ha en trädgård så är det ju bra att slippa sköta om en sådan. Man kan ofta bo klart mer centralt och man kan kanske bo en bit upp, vilket kan ge bra utsikt osv.

Att bo i en bostadsrätt gör att vissa saker betalas av föreningen även om man själv måste stå för kyl och frys och sådant om det går sönder eller behöver bytas eller om man vill göra renoveringar. Sådant som föreningen ska ansvara för är ganska begränsat men det är t ex avlopp, fönster (inte glaset) och värmeelement vid vattenburen värme.

Man kan faktiskt göra ganska mycket som man vill när man har en bostadsrätt. Man kan måla om och fixa inredning och ändra det mesta, så länge man aktar bärande väggar och lite sådant. Kanske finns det några regler som föreningen har satt upp och som man måste rätta sig efter men friheten är ganska stor. Dock ska man ju också betala för nästan allt själv, om man vill lägga till något, förbättra eller ifall saker börjar gå sönder.

Hur är det då med priset?

Jag hittade en lägenhet i Helsingborg som ligger hyfsat centralt, men inte mitt i smeten. En 89 kvadratmeters lägenhet som hade fyra rum och kostade 1 050 000 kr och med en avgift på 5 526 kr i månaden. I avgiften ingår värme, vatten och kabel-tv. Driftkostnaden blir huvudsakligen det man betalar för elen. Avgiften för denna bostadsrätt var rimlig.

Även här drog jag ner kontantinsatsen lite, men bara så att den landade på ungefär samma som för huset (ca 122 000 kr). Detta gjorde att privatlånet blev kart mindre (endast 3,3 % av lånet istället för 10 %), eftersom bostaden var billigare. Privatlån / topplån är den dyra delen av lånet och den vill du gärna ha så liten som möjligt för att spara pengar.

Pris: 1 050 000 kr
Kontantinsats: 122 500 kr
Bottenlån 85 % belåningsgrad: 892 500 kr
Ränta 3 mån: 1,69 % (1 245 kr / månad)
Amortering: 1 488 kr / månad

Privatlån: 35 000 kr
Ränta: 4,4 % (122 kr / månad)
Amortering: 292 kr / månad

Driftkostnad: Ingen utskriven och ej inräknad (men kan vara kanske max 10 000 kr / år)
Avgift: 5 526 kr

Total månadskostnad: 8 673 kr
Efter ränteavdrag: 8 264 kr

Runt 8 250 kr i månaden kostar det alltså varje månad att bo i denna bostad och sen får man lägga till en slant för el (ca 600 kr i månaden?) jämfört med huset ovan eftersom den var inräknad där. Alltså ganska mycket billigare att bo i en lägenhet än att bo i ett hus trots att lägenheten inte är så jättemycket mindre och har lika många rum. Dock ska man ju komma ihåg att det är svårt att hitta riktigt stora lägenheten och ifall du behöver mycket utrymme så kan det vara svårt att matcha ett hus.

Det som skiljer är att huset har trädgård och två badrum t ex medan lägenheten bara hade ett badrum och en balkong, men en ganska stor sådan åtminstone. Lägenheten låg inte heller mitt i centrum utan lite utanför, så den var billigare än vad en del andra lägenheter av liknande storlek skulle kunna vara.

Köpa bostadsrätt i form av radhus / parhus eller liknande

En del hus är bostadsrätter. Det kan gälla många radhus / parhus och nybyggda lite mindre hus. Den kombinationen gör att man får ett eget hus och lite större och kanske en trädgård men man får samtidigt vara med i en bostadsrättsförening med de fördelar som finns där. Dock även med de nackdelar som finns och då framför allt avgiften.

Personligen tänker jag att denna variant är lite sämre eftersom man får betala mer för bostaden till att börja med eftersom att det är ett hus, fast sen får man ändå betala en avgift ovanpå det så som man normalt gör med lägenheter. Totalt sett blir det ganska dyrt. Speciellt med tanke på att avgiften för sådana hus brukar vara högre än för lägenheter.

Hur är det då med priset?

Jag hittade ett alternativ som känns ok att jämföra med som är ett litet radhus på fyra rum och 105,5 kvadrat. Det kostade som tur var inte mer än 1 195 000 kr men avgiften var hela 7 443 kr och driftkostnad kan tänkas vara runt 10 – 15 000 kr.

Pris: 1 195 000 kr
Kontantinsats: 119 750 kr
Bottenlån 85 % belåningsgrad: 1 015 750 kr
Ränta 3 mån: 1,69 % (1 417 kr / månad)
Amortering: 1 693 kr / månad

Privatlån: 59 500 kr
Ränta: 4,4 % (208 kr / månad)
Amortering: 496 kr / månad

Driftkostnad: Ingen utskriven och ej inräknad (men kan vara kanske max 15 000 kr / år)
Avgift: 7 443 kr

Total månadskostnad: 11 257 kr
Efter ränteavdrag: 10 770 kr

I det här fallet var huset inte speciellt dyrt, men det finns givetvis dyrare. Det beror mycket på läge och hur fint det är, ifall det är renoverat osv. Det här huset hade två badrum som nog gärna skulle få göras om och det är ju inte det billigaste. Man måste även räkna till lite driftkostnad för framför allt elen.

Det som är fint med ett hus även om det är i bostadsrättsform är att man får en del av de saker som är kul med hus även fast det är en bostadsrätt. Man får en liten trädgård (inte så stor men ändå), man får två våningar istället för bara en våning, två badrum och en egen tvättstuga osv. Denna bostadsrätt var dock inte jättemycket större än lägenheten och hade inget eget garage heller. Altanen var inglasad men inte så fint fixad.

Skillnader i pris och vad som känns bäst

Skillnaden i kostnad per månad mellan det sista huset och lägenheten är några tusenlappar men det är inte speciellt mycket billigare än det huset som inte var en bostadsrätt. Där skiljer det knappt något om man räknat in driftkostnaden för det sista huset. Det vanliga huset kostade dock hela 2 595 000 kr jämfört med andra huset som bara gick på 1 195 000 kr.

Det innebär i grunden att man kan köpa ett vanligt hus för ca 2,6 miljoner och betala ungefär lika i månaden som ifall man köper ett bostadsrättshus för ca 1,2 miljoner och där har en avgift på runt 7 500 kr. Lägenheten var den som var billigast av de tre alternativen, vilket ju var ganska väntat, eftersom man ändå ofta får lite mindre när man köper en lägenhet.

Man får bara ett badrum många gånger (men inte alltid), inget garage, ingen trädgård, bara en våning i de flesta fall, sällan en egen tvättstuga eller grovkök och sådant. Lägenheter är bra för den som vill bo centralt men om man kan tänka sig att bo lite mer ”off” så är det nog många som skulle föredra ett hus.

Om man nu tänker sig att man funderar och väljer mellan ett vanligt hus och en lägenhet så kan jag säga att för att matcha månadskostnaden för den lägenhet jag valde ut (som hade en kostnad på ca 8 250 kr efter skatteavdrag) så skulle man få köpa ett hus för runt 1,9 miljoner max. Då skulle man hamna på ungefär samma månadskostnad. Det ska jämföras med att lägenheten kostade 1,05 miljoner.

Du kan alltså gå upp en ganska bra bit när du väljer ett helt eget hus framför en bostadsrätt just tack vare att du slipper den där jobbiga avgiften, vilken påverkar månadskostnaden en hel del. Du får lite högre driftkostnader istället men utslaget på ett år brukar dessa avgifter vara klart lägre totalt än avgiften som ska betalas till en bostadsrättsförening och dessutom räknas då elen in i dessa driftkostnader, vilket inte ingår för den som har en bostadsrätt.

Sammanfattning

Jag vet att det är väldigt svårt att göra en helt rättvisande jämförelse av det här slaget eftersom att så många saker påverkar priserna på varje enskild bostad som är ute till försäljning. Läget gör stor skillnad men även storlek, nyrenoverat eller ej och vad som är renoverat, säljarnas ambitioner att tjäna pengar osv.

Jag har dock valt tre alternativ som alla är ungefär lika stora och som alla ligger lite i utkanten av staden och alla såg även helt ok ut men hade vissa saker som kunde behöva fixas. Jämförelsen är givetvis ingen vetenskaplig sådan utan mer ett sätt att få en liten överblick över skillnader mellan de olika alternativen.

Det man kan se är väl att lägenhet är lite billigare för nästan samma storlek och antal rum men det man betalar extra för är de där sakerna som ett vanligt hus ofta har men som lägenheter inte har. Väljer man ett vanligt hus istället för en bostadsrätt kan man som sagt även gå upp en bit i pris och få samma totala kostnad varje månad, men det är också på samma gång klart svårare att hitta ett vettigt hus som ligger hyfsat centralt utan att priserna stiger en hel del.

3 reaktion på “Eget hus, bostadsrätt eller en blandning – vad ska man välja?

  1. Det ser ju bra ut. Ett par kommentarer bara.

    På huset du äger lär du få lägga till ett par tusenlappar i månaden (minst) för underhåll. Huset ska målas vart 10:e år. Taket läggs om och dräneringen grävs om. Det är väldigt dyra åtgärder. Du kan ju kanske låna upp dessa pengar när åtgärden behöver göras men det är ju inte alls säkert att husvärdet medger mer ”billiga” lån.

    Dessutom är det kanske mer relevant att räkna på en ränta om 4-5% snarare än 1,7% då dagens lågräntor inte kommer vara för evigt.
    Och med en miljon i extra lån jämfört med lägenheten kostar detta 2000-2500 kr till i månaden.

    Så dryga 12000 kronor i månadskostnad för huset borde nog vara närmre 16-18000 kr i stället. Med en realistisk ränta på något/några års sikt och en vettig underhållsbudget.

    Om nu Helsingborg lockar finns det ju fina, nåja, kranskommuner med bra kommunikationer. Pågtågslinjen tar dig från Åstorp, Bjuv, Mörarp, Påarp till Helsingborg C på max 25 minuter. Då kan du kapa en miljon på huspriset.

    • Hej Tim och tack för tillägget. Du har ju rätt i att räntan om några år kan vara en bit högre. Ser ut som att Riksbanken räknar med att hålla räntan låg ett ganska bra tag till men med tiden kommer den ju gå upp och alla bör förbereda sig på det. En högre ränta påverkar ju alla bolån och månadskostnaden för alla alternativen, men mest givetvis för huset eftersom det är dyrast.

      När det gäller underhåll så var det en grej jag glömde bort lite. Har själv aldrig ägt ett hus så får väl skylla på det. Bra att du påminner om dessa kostnader. Börjar fundera på vad som är föreningens ansvar när det gäller yttre vård om man köper ett hus i form av bostadsrätt, men det kanske inkluderar målning och sådant.

  2. Jättebra inlägg och som Tim mycket riktigt påpekar så går en del av avgiften på bostadsrättshuset till just underhåll så det är nog vettigt att öka på lite på underhållsposten för huset för att likställa de båda boendeformerna. Däremot när det gäller räntan så tycker jag inte att det behöver justeras något pga att i en förening med 7500 kr i avgift ligger det garanterat en hel del i lån och dessa lån kommer också att gå upp om räntan höjs vilket får till följd av att avgiften höjs. Man får jämföra varje förening för sig men jag skulle säga att en snittförening och ett snitthus påverkas lika mycket av räntehöjningen.

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *



Följande HTML-taggar och attribut är tillåtna: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>