Att sälja bostad (och att köpa) kan vara nervöst och kännas som en mycket stor grej. Det handlar om stora pengar och kan göra stor skillnad för ekonomin beroende på om man gör en ok vinst eller inte lyckas göra vinst osv. Det är spännande men också lite läskigt. Det finns många saker att väga in när man ska sälja, vilket jag själv har fått uppleva de senaste veckorna.

Jag är på väg att flytta uppåt landet (från Småland) och därför blev det aktuellt att sälja den bostadsrätt som jag och min familj bor i. Det är en trea på 80 kvadrat i gott skick. Vi gjorde så som folk normalt gör när de ska sälja en bostad, vi kontaktade en mäklare. Eller tre olika faktiskt. Vi hade möte med de tre största mäklarfirmorna för att se vad som kändes bäst och för att känna av vad som var en lagom nivå att lägga priset osv.

Bostadsmarknaden är som bekant inte så stark just nu. Den är inte horribel men har varit lite blek och avvaktande. Vi köpte även vår lägenhet 2017 då bostadsmarknaden var riktigt stark och det mesta var dyrt. Nu köpte vi ändå vår lägenhet för lite mindre pengar eftersom den var i stort behov av en renovering och intresset var ganska svalt.

Vi renoverade sedan allt, vilket givetvis kostade en bra slant. Så det vi faktiskt fick betala för lägenheten var försäljningspriset plus renoveringskostnader. Den totala kostnaden uppgick då trots allt till lite mindre än vad en fin och renoverad lägenhet hade kostat just då, med tanke på bostadsmarknaden var så stark under den perioden.

Om man spolar fram till idag så är det dock en lite annan historia. Många lägenheter i området har sålts för lite klenare belopp det senaste året och för mindre än vad vi skulle behöva ta ut för att ens gå plus minus noll efter renoveringen. Vi vill alltså lägga oss på ett utgångspris som redan från början är i överkant av vad lägenheterna i området idag är värderade till.

Ett högre utgångspris?

Ett klassiskt problem när man tittar på listor som visar försäljningspriset är att man inte har en aning om hur lägenheterna som har sålts såg ut. Var de fina och nyrenoverade eller skabbiga och omoderna? En viss mäklare kan ha sålt nån av just de lägenheterna som är med på listan och kan minnas ifall den var fin eller ej, men det är dåligt med information att gå på.

Det är alltså svårt att jämföra sin egen bostad med de på listan. Om en lägenhet t ex sålts för 1,6 miljoner så vet man ju inte om den går att jämföra med ens egen lägenhet rakt av eller om den var sämre. Jag vet att vår lägenhet är relativt fin eftersom att den totalrenoverats för 2,5 år sedan och vi gjorde då i princip allt från badrum till kök och nya parkettgolv osv. Så jag vet att det förmodligen inte finns många som är mycket finare.

Men de på listan kan ha varit liknande, eller superskabbiga, och det går inte att veta. Därför är det svårt att jämföra. Så vi tittar mycket på vad vi skulle behöva för att inte gå med förlust först och främst. Inräknat mäklarens arvode och allt sådant. Vi inser som sagt ganska snabbt att nivån för att gå jämnt ut redan där är lite högre än vad många lägenheter värderas till i området idag.

Första frågan är då utgångspriset. Ett lite lägre utgångspris kommer locka fler folk till visningar och kanske ger större chans till budgivning och budkrig, när fler är intresserade. Men samtidigt så säger mäklaren att man inte bör sätta ett utgångspris som är direkt lägre än vad man skulle vara villig att godkänna.

Om det t ex bara kommer ett eller några få bud och det högsta budet ligger på utgångspris. Då blir det lite “dålig stil” om man inte kan tänka sig att godta detta utan vill ha ut ytterligare 30, 50 eller 100 000 kr. Man kan förstå om en köpare inte skulle uppskatta det givetvis. Visst kan man alltid säga till mäklaren i det läget att man inte känner sig helt nöjd med prisnivån och att man inte vill acceptera budet, för att sedan leta vidare efter en ny köpare, men det är givetvis också en viss risk och extra tid som går.

Därför har man dilemmat att lösa där man väger ett lägre utgångspris och fler intressenter mot ett pris som man själv kan tänka sig att godkänna som minst, om det skulle bli så tråkigt att det inte blir någon budgivning och att priset går upp. I många fall kanske det inte är något problem, när bostadsmarknaden har gått bra och vinsten blir stor oavsett. Men för oss spelade det roll, eftersom att vi behövde ett lite högre belopp för att ens gå med plus.

Utgångspris som ger plus minus noll

Efter lite funderingar och diskussioner med mäklarna så bestämde vi i vilket fall att sätta ett pris som var runt där vi skulle precis börja gå med vinst. Och då pratar jag om ett pris där vi skulle tjäna kanske 10 000 kr eller något sådant, vilket inte är mycket. Det utgångspriset kändes ok för mäklarna även om det var lite högt, då de motiverade det med att lägenheten var fin och nyrenoverad.

Att höra en mäklare säga det som man vill höra när det gäller utgångspris är givetvis skönt och det är trevligt när man vet att man inte behöver lägga sig på en nivå som eventuellt kan innebära att man går back. Men samtidigt ska man ju alltid komma ihåg att mäklaren inte bestämmer slutpriset. Det är det eventuella köpare som gör beroende på deras intresse. Bara för att en mäklare säger att de kan tänka sig att lista din bostad för ett högre belopp så innebär inte det att det beloppet är rimligt.

Det innebär inte heller att den strategin skulle vara bättre än att börja på ett lite lägre utgångspris, som lockar fler intressenter och som slutligen kanske får mer budgivning. Att börja lägre kan mycket väl sluta med att man hamnar på ett högre slutpris. Den mäklare vi slutligen valde pratade om att det ofta var bättre att börja lite lägre för att få in folk, eftersom det viktigaste ändå alltid är att folk kommer och ser bostaden och får upp ögonen för den.

Det är alltså ganska nervöst bara att sätta ett utgångspris och det krävs lite funderande. En vettig strategi ska väljas och så ska man känna sig nöjd med den strategin, för den kan vara avgörande för hela bostadsköpet. Många gånger, speciellt när bostadsmarknaden är stark, är detta säkert inget stort problem, men när man måste väga att locka folk mot risken att tvingas stå där och förväntas acceptera ett bud på ett utgångspris som är lägre än man hade velat ha, så blir det värre.

Den alternativa vägen

Vi har så klart ingen aning om hur stort intresset skulle kunna bli för vår lägenhet. Speciellt inte med det utgångspris som vi valde att sätta, som var aningen högre jämfört med liknande lägenheter som legat ut tidigare. Vår allmänna förhoppning var att det ska bli åtminstone lite budgivning och att priset ska gå upp lite från utgångspris. Vem hoppas inte på det?

Det innebar också att vi tänkte att det kanske skulle kunna gå att få upp priset åtminstone 50 000 kr men kanske även 100 000 kr eller till och med upp mot 150 000 kr om man fick drömma. Detta så klart beroende på vad som händer, hur många som var intresserade, hur hårt budkrig det hade blivit osv. Men det kunde ju även ha blivit endast ett bud på utgångspris eller lägre om man hade otur. Så det kändes inte ett dugg tryggt.

Då dök den alternativa vägen upp för oss. En intresserad köpare som bodde i området och som hade fått nys om att vi skulle sälja. Som ville komma in direkt och köpa innan vi hunnit lägga ut den och givetvis innan budgivning och liknande. Frågan är givetvis då vad som är ett rimligt pris för honom att betala i detta läge?

Traditionellt så brukar man säga att om man ska komma in innan budgivning och liknande och köpa rakt av så bör man lägga ett bud som är åtminstone 10 procent över utgångspriset. En lägenhet som har utgångspris på 1,7 miljoner skulle alltså kräva ett bud på 170 000 kr mer = 1,87 miljoner kronor.

Detta är dock framför allt gångbart när bostadsmarknaden är stark men när den är svag är det inte lika uppenbart att man ska behöva lägga så mycket. När en del lägenheter redan har gått för priser runt utgångspris så innebär det ju att man inte nödvändigtvis kan vänta sig så mycket budgivning och då behöver inte ett tidigt bud vara så mycket högre.

Detta var vad vi hade att förhålla oss till. Men vi tyckte ändå att det borde gå att få upp priset lite från utgångspris, med tanke på att lägenheten är så pass fräsch och trevlig. Det känns som att det finns potential till budgivning helt enkelt. Så vi vill åtminstone att ett tidigt bud ska vara en bit över utgångspriset, för att vi ska överväga det seriöst.

Då kom först ett bud på 50 000 kr över utgångspris, vilket inte var bästa men ändå vinst. Med tanke på dagens bostadsmarknad så kan man inte ta något för givet så även 50 000 kr kände värt att överväga. Det var en vinst iaf. Men vi hoppades på mer och slutligen diskuterade vår mäklare men den potentiella tidiga köparen och kom fram till att 100 000 kr över utgångspriset kunde erbjudas.

Dags att besluta sig

Nu kom vi till det stora beslutet. För detta var en nivå som vi ändå var ganska nöjda med. Vi var osäkra på om det skulle kunna gå att få mycket mer än så vid en budgivning. Kanske, för vi har ingen aning om vad vi kunde vänta oss. Kanske inte. Dessutom var det klart osäkert om budgivaren skulle vara villig att gå högre och man vill så klart inte att han ska bli sur och dra sig ur helt heller.

Så vi måste ta ett beslut. Sälja tidigt för 100 000 kr över utgångspriset eller att vänta ut den vanliga processen. Till detta hör även att om vi säljer tidigt kan vi få en del rabatt från mäklaren för utgifter som vi skulle slippa och vi skulle dessutom även slippa göra iordning lägenheten för fotografering, slippa visningar och allt sådant. Det är ganska skönt!

Utöver detta fanns det några fördelar med tanke på att budgivaren var flexibel med tillträde och sådant, så att vi kunde slippa dubbla hyror och annat krångel. Det spelar också en viss roll. Och att han var stabil, hade god ekonomi och kunde skriva avtal dagen efter redan.

Det slutade i vilket fall med att vi accepterade budet och tog det säkra före det osäkra. Vi hoppade över “gamblingen” med att lägga ut lägenheten på Hemnet med vanlig budgivning och allt det där, och sålde den direkt istället. Kanske hade vi kunnat få mer pengar, kanske inte. Det kommer vi aldrig få veta. Just nu känns det åtminstone extremt skönt och jag har inte ångrat mig ännu.

De säger ju att man inte ska hålla på och fundera på vad som skulle ha kunna varit och vad man eventuellt förlorat och det håller jag med om. Bättre titta framåt och vara nöjd med det som man har fått! Det var givetvis ingen stor vinst för lägenheten och hade bostadsmarknaden varit bättre eller om vi hade haft mer tid att sälja i lugn och ro så hade vi troligen kunnat göra bättre resultat. Men utifrån situationen så får vi vara ganska nöjda. Det är en mindre sak att oroa sig för och det är också värt mycket. Pengar är inte allt.

Sammanfattning och slutsats

Vad vill jag säga med den här artikeln egentligen? För det första vill jag egentligen bara säga att det finns mycket osäkerhet involverat i en bostadsförsäljning. Och mycket nervositet eftersom det handlar om mycket pengar. Men även försöka visa på vilken tankegång vi hade när vi tog beslutet.

Det är många faktorer att väga in när man ska sälja och när det står mellan ett säkert bud som eventuellt är lite lägre och helt osäkra teoretiska bud som kan vara både lägre och högre, så har man så klart ett svårt val. Men man får inte vara för girig – och det finns många fördelar som inte räknas i kronor, som smidighet, tidsbesparingar, all nervositet och osäkerhet som man slipper, jobb med städning och visningar och en del annat.

I slutändan väger det tyngre med tryggheten och vetskapen att vi får en ok vinst och att allt blir klappat och klart på ett smidigt sätt jämfört med att kanske kunna få en lite högre vinst. Just nu känns det mycket skönt. Någon dag kanske jag kommer önska att vi hade valt andra alternativet, men vi kommer som sagt aldrig få veta om det hade gett något mer eller kanske till och med slutat med ett sämre bud. Jag ska försöka att inte fundera på det.