Senast Riksbanken samlades för att besluta om reporäntan valde de att lämna den oförändrad på -0,35%. Då var deras motivering att den svenska ekonomin har blivit lite starkare men globalt är det oroligt. Dessutom har inflationen blivit lite högre men helt klart inte stabil. Riksbanken sa också att de är beredda att ta till ännu fler åtgärder för att säkerställa inflationen.

Vad man kan utläsa från detta är väl egentligen att räntan ligger ganska lugnt på den väldigt låga nivån som den har gjort ett bra tag. Det är inte speciellt troligt att det rör sig allt för mycket under 2016 och även 2017 kan bli ett år med väldigt låga räntor över lag.

Resultatet av att reporäntan är så låg är att boräntorna också är väldigt låga. Det finns givetvis någon slags gräns där bankerna väljer att inte sänka räntan ytterligare, men det intressanta är väl inte direkt om de kommer att sänka boräntan igen utan snarare om de kan tänka sig att höja den och när. Något som är säkert är att räntan kommer att gå upp igen förr eller senare. Det gäller bara att man är beredd när det väl händer.

Vilket hus har jag råd med?

Någon gång under 2016 kommer jag förmodligen att flytta till nytt boende. Jag vet inte exakt när och jag vet definitivt inte vart någonstans jag och min sambo kommer att bo. Det jag vet är att vi behöver ett lite större boende och att hon ska hitta ett jobb någonstans – och då behöver vi förmodligen flytta dit jobben finns.

Även om det inte riktigt är aktuellt att börja söka boende ännu så är det ändå roligt att titta. Att gå in på Hemnet och söka på lite olika städer och kolla på fina hus kan vara lite beroendeframkallande ibland. Visst är risken att man börjar titta på hus som man egentligen inte har råd med och önskar att man kunde bo där, men när det väl blir dags får man hoppas att vi är lite mer realistiska.

Att köpa hus / bostadsrätt är en stor affär givetvis och de flesta är nog medvetna om att boende och bolån i de allra flesta fall är den största utgiften man har i sin privatekonomi. Det krävs att man har ganska bra koll på vad man rimligen kan betala varje månad för just boende. Som alltid måste man titta på sin månadsbudget och se vilket utrymme det finns för detta och sen får man anpassa sina alternativ till det.

När man kollar på att köpa bostad kan man gå in hos de olika bankerna och göra en kostnadskalkyl för att se lite hur mycket det kan tänkas kosta varje månad om man skulle köpa ett hus till en viss kostnad och med en viss ränta och en viss driftskostnad etc. Det är ett bra verktyg för att se vad man har råd med och ifall ett hus är inom räckhåll rent ekonomiskt.

Ett konkret räkneexempel

Jag tog inför detta blogginlägg fram ett exempelhus för att jag skulle ha något att räkna på och presentera här. Jag hittade ett hus som kostar 3 195 000 kr (vi kan säga att detta är vad slutpriset skulle hamna) och driftskostnaden ligger på nästan 30 000 kr om året. Det skulle jag vilja säga är ett ganska ”mellandyrt” hus i dagsläget.

Ett bolån kan ha som mest 85 % belåningsgrad, vilket innebär att bottenlånet är på som mest 85 % och resten måste antingen vara ett dyrare lån eller kontantinsats som man tar direkt ur fickan. Alla har givetvis olika förutsättningar när det gäller hur mycket de kan hitta kontant att betala direkt men vi kanske inte ska räkna med att folk har allt för mycket pengar lösa utan måste låna till en stor del av pengarna som överstiger 85 %.

Om bostaden kostar 3 195 000 kr så blir 15 % kontantinsats 479 750 kr, vilket inte är helt enkelt att gräva fram, speciellt om det handlar om yngre bostadsköpare eller folk som köper sitt första hem. Om vi istället räknar med att det blir 85 % bottenlån, 10 % dyrt topplån / privatlån och 5 % kontant så blir det ändå 159 750 kr att betala kontant. Det är mycket pengar det också men inom rimliga gränser. Ifall man räknar på dessa siffror så blir lånet även en hel del dyrare än om man hade kunnat slänga fram de där 479 750 kronorna direkt.

Ifall vi som sagt har endast 5 % kontant och med en bolåneränta på låga 1,69 % (rörlig ränta) och då även 10 % i privatlån med 4,4 % ränta (vilket är en exempelränta som SBAB använt i kostnadskalkylen) så blir månadskostnaden för det här huset 13 860 kr. Då är även en tolftedel av driftskostnaden inräknad i det priset – vilket innebär kostnad för el framför allt men även lite annat så som sophämtning etc.

Skärmdump från SBAB:s Bolånekalkylen

Se till att du har råd både nu och i framtiden

13 860 kr är olika mycket pengar för olika personer. Om man funderar på att köpa ett hus är det inte osannolikt att man är två stycken som ska flytta in tillsammans och då har man troligen även två inkomster och kan dela på kostnaden. I så fall är förmodligen 13 860 kr även en ok månadskostnad för boende. Steg ett när man tittar på olika bostäder att köpa är att göra någon uträkning av det här slaget för att se att man har råd att betala så mycket som det kostar varje månad.

Steg två dock är faktiskt lika viktigt. Det är att se vad kostnaderna kan tänkas hamna på i framtiden. Ifall du väljer rörlig ränta på ditt bolån, som är den vanligaste alternativet, så måste du även vara beredd på att den rör på sig. Eftersom att vi idag ligger på en bottennivå är det troligen också bara ett håll som räntan kan röra sig på och det är uppåt.

Om några år kan räntan mycket väl vara på väg upp på allvar igen om inom ytterligare några år kan den ligga på 3-4 % istället för 1,69 % som den gör nu. Det är viktigt att du inte bara kollar hur mycket din månadskostnad skulle bli just nu utan att du även kollar vad den skulle bli med en ränta som är två eller tre procentenheter högre än idag. Det är ganska säkert att vi förr eller senare kommer till ett läge när räntan blir så hög och även då måste du ju ha råd att betala boendekostnaderna.

I vårt exempel stiger boendekostnaderna med ca 1800 – 1900 kr per procentenhet som räntan går upp om man räknar på både bolånet och det privatlån man behöver ta för att täcka upp 10 % av bostadens kostnad. Om du idag skulle behöva betala 13 860 kr varje månad för ditt hus så skulle det kosta 17 491 kr istället ifall räntan gick upp med två procent.

Det är en ökning med ca 3 600 kr varje månad som du måste klara av. Ifall du inte direkt räknar med att få några extra inkomster framöver så blir det en extra kostnad som måste rymmas inom din nuvarande budget. När du väljer bostad ska du alltså inte titta på dagens ränta, eftersom den är så låg, utan du ska titta på en ränta som är kanske fyra procent högre och se vad kostnaden hamnar på då. Det är den månadskostnaden du bör ha råd med redan nu för att bostaden du kollar på ska vara tillräckligt billig för att du ska köpa den.

Amorteringskrav och andra hårdare krav i framtiden

Har du redan nu börjat känna lite oro inför hur dyrt boendet kan bli i framtiden när räntan börjar gå upp igen? Då ska du inte heller glömma bort att det kan tänkas komma en del nya krav på dig som vill låna till bostad.

För det första är amorteringskravet på gång igen. Tanken där är helt enkelt att man måste amortera på sitt lån ner till en viss procent och i en viss takt varje år. Det går alltså inte att som många gör nu köra utan amortering och bara ha ränta. Om man tvingas amortera blir månadskostnaden givetvis högre än om man skulle låta bli.

Andra åtgärder som kan tänkas vara på väg är en minskning av ränteavdragen som man får göra på lån. De är nu på 30 % men kan tänkas bli mindre framöver för att folk ska låna mer måttligt. Det gör också att ditt lån blir dyrare varje månad eftersom du får göra mindre avdrag.

Slutligen kan det även tänkas komma ett tak för hur stort lån du får ha i förhållande till din inkomst. Det kanske inte alltid är ett problem eftersom du ändå kommer att begränsas av din inkomst när du undersöker hur dyr en bostad kan vara för att du ska ha råd, men det kan ha inverkan på vissa bostadsköp, speciellt i storstäder där det är extra dyrt.

Att binda sitt bolån

Ett alternativ som alltid finns är att binda sitt bolån istället för att ha rörlig ränta. Tanken är att du då alltid ska ha koll på hur mycket du måste betala varje månad för bostaden, eftersom räntan inte rör på sig under tiden den är bunden. Du kan binda på 1 – 10 år normalt och hur du väljer här kan så klart bero på vad du tror om framtiden.

Om vi exempelvis tänker oss att vi tror att dagens låga reporänta kommer ligga kvar i ett år till åtminstone så kanske vi idag tycker att det känns onödigt att binda sitt bolån. För räntan för bundet lån är klart högre än rörlig ränta. Men om vi räknade med att reporäntan och boräntorna skulle börja gå upp ganska snart kunde vi välja att binda lånet nu för att säkra en hyfsat låg ränta under en längre period.

Om man idag skulle vilja binda sin ränta på tio år så skulle det innebära en ränta på 3,53 % istället för 1,69 %. Det skulle även innebära att din månadskostnad blir 16 806 kr istället för 13 860 kr. Du får alltså betala ungefär 3 000 kr i månaden extra för denna ”säkerhet”. Fördelen är dock istället att du inte behöver oroa dig för att räntan går upp över 3,53 % de närmaste tio åren.

Du får alltså en högre månadskostnad så länge den rörliga räntan är lägre än vad du har bundit din ränta på men en lägre räntan senare om den rörliga räntan skulle gå förbi vad du har bundit din ränta på. Tittar man historiskt så är det i längden billigare att ha rörlig ränta än att binda upp den, men det finns lägen när det kan löna sig och det är även en liten större säkerhet.

De flesta satsar på att ha rörlig ränta och det är ett bra alternativ men då får man som sagt inte heller glömma att spara pengar för de tider när räntan går upp. Det gäller att man vet att man klarar av ett högre ränteläge och att man har buffertsparande som finns där som stöd ifall det blir hög ränta i framtiden.

Lärdomar och tankar

Det är lätt att man bara ser det som är rakt framför näsan. Man ser ett fint hus och man räknar förhoppningsvis på om det finns tillräckligt med pengar varje månad för att köpa det. Men man ska som sagt inte bara tänka på hur det är idag utan även hur det kan tänkas vara imorgon.

Vi vet att ränteläget är väldigt lågt just nu och det är rimligt och troligt att reporäntan och boräntorna kommer att stiga sakta men säkert inom några år. Vi kan givetvis inte säga rakt av vad nivån hamnar på framöver men vi måste ändå räkna lite högt för att ha en buffert.

Just bufferten är viktig. Om du väljer att ha rörlig ränta på ditt lån ska du alltid se till att räkna med en högre ränta, gärna 5-6 %. När räntan ligger på låga 1,69 % så är då tanken att du ändå ska ta resterande belopp som det hade kostat med t ex 5 % ränta och lägga undan dem i ett buffertsparande. Det är pengar som du sedan kan använda för att betala för boendet när räntan faktiskt blir hög i framtiden.

Var realistisk när du kollar på bostäder och räkna gärna lite högt när du räknar på kostnader osv. Det är bättre att du köper ett lite billigare hus och sedan får lite mer pengar över än du hade tänkt än att du köper ett hus som är lite för dyrt och sedan har problem att få det att gå runt varje månad.

Glöm inte att boräntorna just nu är på rekordlåga nivåer och att bostadsmarknaden dessutom är upptrissad. Det finns en risk att du köper ett hus som idag är dyrare än det normalt hade varit samtidigt som räntan stiger och gör det dyrare varje månad. Jag vill inte säga åt dig att vänta med att köpa bostad om du verkligen vill, men tänk till och räkna en extra gång innan du gör ditt val.